物业管理调研报告怎么写|写法

时间: 2019-09-18

普通住宅物业管理调研报告
的基本情况

  截止20**年7月底,XX市建成180个普通住宅小区,共有物业服务企业47家,其中二级资质1家,三级资质31家,三级(暂定)资质15家,从业人员近4000人,管理普通住宅小区140个,小区总建筑面积408.8万㎡,住户总数36210户,居住人口11万余,物业覆盖率达70%,未实行物业管理的小区有40个。

  二、存在的主要问题

  在此次调研中,我们总体感觉是:地区内物业管理水平仍处于初始阶段,存在诸多矛盾、困难和问题,急待整顿和规范。

  (一)物业管理收费偏低

  地区内物业管理收费自1998年出台收费标准(封闭管理的住宅小区物业管理费为15元/户、月,未封闭管理的住宅小区物业管理费为10元/户、月)一直延续到2015年,2015年XX市出台了按等级收费的规定,由于多数物业公司服务质量难以达到分级收费服务标准,业主普遍不接受,所以,除个别小区外,依然按封闭管理的住宅小区物业管理费为15元/户、月,未封闭管理的住宅小区物业管理费为10元/户、月收取,此收费在1998年是合适的,目前仍按这个标准执行,物业服务收费明显偏低。这次调研中,我们对各类物业公司服务成本进行了测算,按照目前物价指数和收费标准,物业公司只能维持低标准、低水平、低档次服务,要想企业不亏损,只能缺位服务,由此,派生出一系列问题:

  一是员工工资低(地区内股份制和个体物业服务企业员工工资平均600元左右;丽园小区物业服务企业员工平均工资650元;阿牙小区物业服务企业员工平均工资700元,属最高),高质量管理人才和服务人员难以引进(地区内物业管理企业吸纳的劳动力中大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力和社会40、50人员等),低素质管理人员只能履行低标准服务,造成服务错位或不到位。

  二是难实施规范化管理标准化服务,造成扯皮多、投诉多、上访多,给地区社会稳定带来不和谐因素。

  三是企业负债运行,造成水费、电费拖欠,导致小区路灯不亮,道路不平,绿地荒芜,树木死亡、共用基础设施破损等情况连续发生。

  四是业主拖欠物业费情况严重,经统计,XX市城市物业住宅公司累计债务249万元,安雅物业公司累计债务307.6万元,业主欠费严重影响物业公司的生存。

  (二)物业管理中各方主体行为不规范

  地区内实行物业管理的140个普通住宅小区,只有37家成立了业主管理委员会,占25%,且大多数业主委员会不能规范运作(主要原因是业主委员会缺乏正常经费来源)。未成立业主委员会的住宅小区,物业管理属于“跛足”运作,业主权利、义务不清楚,物业公司与业主委员会之间关系不明确,出现问题后无法追究相关责任方的责任,大量的矛盾纠纷得不到及时解决,不利于物业管理市场的规范,削弱了物业管理行业的发展。

  (三)落实住房专项维修资金制度不到位

  一是没有按照规定从房改售房款中提取专项维修资金,或者提取了但被挪用。

  二是政府主导建设的安居房、经济适用住房未按国家规定标准留用专项维修资金(丽园小区安居房、阿牙小区安居房和经济适用住房专项维修资金按工程造价1%留成,未达到国家当时规定的2%标准)。

  三是2015年前建设的商品房维修金没有足额归集到位,无法正常提取使用。

  由于专项维修资金不到位,住房公用部位、公用设备的大、中修及更新改造不能及时进行,侵害了购房人的合法权益,也影响了小区的整洁和完整。

  (四)老旧小区开发建设中遗留问题多,物业公司无力解决。

  具体表现为:小区规划与实际建设不符,没有物业管理设施;小区环境与售房承诺有差异;文化娱乐、健身场所等配套设施不完善;房地产开发商擅自改变物业管理设施用途或缩减绿地或在绿化用地、公共用地上修建房屋;有的房屋建筑和附属设备质量差,返修率高,引起业主不满;有的小区设施老化,影响到管理质量。

  三、出现问题的原因(对存在的问题进行定量分析

  (一)物业管理市场体制欠完善,缺乏竞争机制

  XX市目前实行物业管理住宅小区分四种情况,一是由市房地产部门直管的物业企业,对政府先期开发的安居住宅小区实施物业管理;二是由中央、自治区驻哈企业直管的物业企业,对单位开发的住宅小区实施物业管理;三是由开发商组建的物业公司,对自行开发的住宅小区实施物业管理;四是由股份制或私人组成的物业企业,对市区内其他住宅小区和零星散户楼栋实施物业管理。从总体上讲,XX市物业管理仍然处于计划经济时代的条块割居管理模式,这种模式不利于竞争,按照国家《物业管理条例》规定,业主通过市场竞争机制选择物业服务企业,只有通过竞争,才能形成新的管理机制,促进物业服务企业衍生、发展、做大做强。

  (二)业主大会和业主委员会体制不健全,未形成有效的运行机制

  随着住房体制改革的不断深化,房屋主要由国家或者单位拥有单一产权的格局发生根本改变,居民住房自有化率越来越高。随之而来的,单幢建筑物内有多个产权人(即多个业主)的情况越来越多。由于房屋建筑及配套设施设备和相关场地是密不可分的整体,对房屋共用部位、共用设施设备进行使用、维护、管理和对决定业主共同事务等事项,涉及全体业主的共同利益,单个业主无法完成,只能由全体业主形成共同意志,才能对此类共同事务作出决定。必须建立一种机制,保证对业主共同事务作出的决定代表全体业主的共同意志,符合全体业主的共同利益。业主大会就是这样一种代表和维护全体业主共同利益的有效的机制。业主委员会是业主大会选出的决策机构,在业主大会闭幕后,行使业主大会的权利。由于XX市住宅小区业主委员会组织机构不健全,业主委员会的成立、组成、运作缺乏监督和制约,业主委员会未发挥应有的作用,物业公司缺乏业主监督。业主与物业公司出现的争议问题多、扯皮多,存在一定的对立情绪。

  (三)物业服务企业行为不规范

  市区内物业服务企业普遍对自身定位不准确、服务意识不明确、服务与被服务的关系不清楚,在实践中存在服务不到位、擅自处分本该由业主处分的事项、收费与服务不相符等不规范的行为。

  (四)开发建设质量问题对物业管理造成不利影响

  普通住宅物业管理调研报告普通住宅物业管理调研报告市区内部分住宅小区由于开发质量问题,使得物业服务企业承担了本应由开发商承担的一部分责任,加大了物业服务企业管理成本,造成了物业服务企业亏损。

  (五)无物业小区陷入治理困境

  XX市区内无物业小区主要有三类:一是一些机关事业单位和国有企业早期建设的单位公房因机关合并或企业改制不复存在,造成无物业管理;二是城乡结合部个人兴建的私房群;三是因原有物业服务企业倒闭或退出造成没有人管理的住宅小区。这些小区因缺乏比较优势,对物业吸引力不足,小区管理支出多,收入少,缴费低,亏损大,因此,物业服务公司不愿介入。由于缺乏物业管理,这些小区普遍存在脏乱差问题和治安问题,给社会带来不稳定因素。

  四、措施与建议

  (一)物业管理要从源头抓起,切实抓好新开发住宅小区前期物业管理和竣工综合验收工作

  1、全面实行前期物业管理。按照国家《物业管理条例》及自治区、地区和XX市实施国家物业管理条例的有关规定和要求,今后,市区内新建住宅3万平方米以下的开发小区,在工程开工前,建设开发单位必须将物业管理规划、设计方案及与拟选聘的物业服务企业签订的委托合同,一并报市房地产主管部门审查,审查同意后备案并办理相关手续,工程开工后物业服务企业介入管理,直到小区竣工交付使用后,业主委员会成立并召开业主大会,选聘物业公司接受为止。开发建设单位选聘的物业企业前期物业费由开发建设单位支付。市区内新建住宅3万平方米以上的小区应全面推行前期物业管理招投标制度,由市房地产主管部门监督,开发建设单位组织招投标,按照政府指导价格标准合理确定服务内容和物业收费标准,对通过招标选择的物业公司,开发建设单位支付前期物业管理费。

  2、严格执行住宅小区竣工综合验收制度。今后,市区内新建住宅小区竣工后应先进行各专项验收,由相关部门对小区园林绿化、供热、供排水、电子监控设施等工程进行验收,验收合格后方可进行综合验收,综合验收由发改部门牵头,组织市规划、房地产主管部门、建设、环卫、教育、物业所在区街道办事处及居民委员会等相关部门参加,验收合格后,幼儿园移交教育部门统一管理、使用和维护,公厕#from 本文来自高考资源网http:// end#移交环卫部门统一管理、使用和维护,按《公共服务设施专项规划》要求配建的社区级办公用房和服务设施(含社区医疗服务站及文体活动设施)移交居委会管理、使用和维护,物业管理用房(含物业办公室、业主委员会办公室、治安联防室、警卫室、文化活动室、健身活动场所及器材)移交居委会管理,待业主委员会成立后移交给业主委员会,供全体委员所有和使用。

  物业管理用房按《XX市城市规划管理若干规定》第八条配建,分期开发建设的物业,建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之四的比例配置物业管理用房及健身场地。

  物业服务用房应为地面以上的独立建设的装修房屋,具有水电功能,没有配置电梯的物业,物业服务用房所在楼层不得高于三层。

  城市规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时明确物业服务用房的位置和面积,房地产行政主管部门在核发商品房预售许可证和办理所有权初始登记时,应当注明物业服务用房面积和房号。

  (二)全面建立业主委员会制度

  鉴于业主大会、业主委员会的重要性,应进一步完善住宅小区业主大会、业主委员会制度,一是住宅小区综合验收后,具备召开业主大会条件时,建设单位应当在30日内向物业所在地街道办事处提出召开业主大会书面报告,街道办事处应在接到书面报告30日内组织业主代表、建设单位代表、居委会代表在房产局和街道办指导下成立筹备组。组织召开首次业主大会,选举产生业主委员会,业主委员会成立后筹备组自行解散;二是对已建立的住宅小区业主委员会难以履行职责的,辖区、街道办事处要通过不断调整、充实,提高其履职能力,对已交付使用、未召开业主大会、成立业主委会的住宅小区,要分清情况,查清原因,按条例要求及时召开业主大会,成立业主委员会;三是随着社区建设的进一步发展和物业管理的进一步规范,随着居民和业主身份的逐渐同质化,由广大居民或者业主直接选举产生的居委会和业主委员会可能会出现趋同的情况,从有利于调动居委会和业主委员会两个方面的积极性出发,今后,新成立的住宅小区业主委员会主任可由居委会委员通过选举兼任,业主委员会应在居委会指导下开展工作,以利于整合管理资源,发挥社区的作用,加强社区稳定与和谐建设;四是全面落实由业主委员会选聘,解聘物业公司的规定,建立良好物业管理市场竞争制,通过竞争促进物业企业依靠良好的经营、优质的服务、合理的收费挤进和占领市场,从根本上促使其服务态度的改变,服务水平的提高。

  (三)创造宽松条件,进一步加大对物业管理企业支持力度

  1、建立“质价相符”的物业服务收费机制

  物业服务收费是确保物业服务正常运行的必要前提。业主在享受物业服务企业提供服务的同时,必须按时缴纳物业服务费。鉴于市域内物业管理收费偏低的情况,为了进一步提高市域物业企业服务水平,督促物业服务企业提供质价相符的服务,引导业主正确评判物业服务企业服务质量,树立等价有偿的消费观念,规范物业管理行为,保障业主和物业服务企业的合法权益,依据国务院《物业管理条例》,国家发改委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》(发改价格[2003]1864号)和中国物业管理协会《普通住宅小区物业管理服务等级标准》(试行)的通知(中物协(2004)1号)文精神和《自治区普通住宅物业管理服务等级标准(试行)》新建房[2004]4号规定,结合地区当前物价消费指数,群众承受能力,建议市政府适当调整物业收费标准,并尽快下文执行。

  普通住宅物业管理调研报告文章普通住宅物业管理调研报告出自http:///article/1428741425406.html,转载请保留此链接!(1)市区内开放式住宅小区,现行每户按月收取的10元物业管理费自制定实施以来,十年未变,低收费直接影响物业管理企业的生存。在此次调研中,经我们测算和征求物业管理部门及住宅小区业主意见,将开放式住宅小区物业管理费由现在的10元/户、月,调整为0.25元/月、平方米为宜。

  (2)对封闭式住宅小区,应按《自治区普通住宅物业管理服务等级标准(施行)》(新建房[2004]4号)文件规定执行,即:

  2、安排专项财政补贴资金,解决目前业主委员会缺乏管理资金的实际困难

  市区内住宅小区已建立的业主委员会因无资金来源,多半处于瘫痪和半瘫痪状态,无法正常运作。为此,建议市财政按照3000人以下的住宅小区,每年给小区业主委员会补贴3000元的标准,3000~5000人的住宅小区,每年给小区业主委员会补贴5000元的标准,5000人以上的住宅小区,每年给小区业主委员会补贴8000元的标准,解决小区业主委员会的办公费用,使业主委员会能够开展正常工作,行使正常管理职责。

  3、完善住房专项维修资金制度

  住房专项维修资金是住宅小区共用部位、共用设施维护费,是延长小区使用的保命金,必须规范归集、规范运作,鉴于地区住房专项资金归集运作中存在的问题,建议市政府尽快完善《XX市住房专项维修资金归集使用和管理办法》。

  普通住宅物业管理调研报告各类报告——对以房改优惠价格向职工出售的公有住房,原产权单位应按向职工出售价的20%,现产权所有者应按原购房款的2%向房地产主管部门缴交维修基金,未交纳的要补交。

  ——安居房、经济适用住房由原建设单位按工程总造价2%的比例补交维修基金,此问题仅限于丽园小区和阿牙小区。据我们了解,两小区建设完工后,维修基金按1%留成,现维修基金已全部用完,两小区又面临老化维护期。而两小区建设节余款尚有280万元,在地区住房公积金管理中心暂存,应启动此款,补足两小区维修基金)。

  ——商品住房的维修基金按购房款2%的比例收缴,未按规定缴纳的建设购房户要尽快补缴,否则由房产管理部门按有关规定处罚。

  住房专项维修基金均应按照业主所有,专户专储,按幢立账,按户核算,政府监督的原则实施管理。

  4、下放物业管理企业资质审批权限

  将目前由地区建设局行使的物业企业资质等级审批权下放到县(市)房地产(建设主管部门)主管部门,由地区建设局备案,以便事权统一,属地管理,市房地产主管部门应加大对物业服务企业的监督检查力度,建立街道、居委会、住户满意度评价机制。

  5、发挥职能部门作用,上下联动,综合治理

  住宅小区物业管理从“条”上看,涉及民政、房管、公安、消防、园林、建设、城管、司法、国土、环保等多个部门,从“块”上看,涉及市、街道办事处、社区三个层级。要管好住宅小区,必须上下联动,综合治理。为此,①建议市政府应当建立住宅小区综合管理工作制度,组织相关行政管理部门和单位,部署、推进和协调辖区内物业管理工作;街道办事处应牵头成立辖区内物业管理联席会议,由市房产局、辖区派出所、社区居委会、业主委员会、物业服务企业等参加,协调解决物业管理中的重大问题,指导监督业主大会、业主委员会的组建及日常运作;社区居委会负责协调和处理本辖区物业管理事务和纠纷。②供水、供电、供气等专业单位应当承担分户计量表和分户计量表前管线设施设备的维修养护责任,建议市政府将小区供、排水管网维修费用按住户供排水用量摊入水费,由哈密水务公司和市排水管理中心进行统一维修和管理。③建议聘用小区生活困难人员和老年志愿者组成巡逻队,由民政或公安部门补助一定的费用,协助管片民警和小区保安做好群防群治工作。④建议成立社区物业管理工作站或在社区综治办下设住宅小区物业督查员,加强社区与住宅小区物业管理沟通、协调工作。

  (四)加强对无物业小区的管理

  无物业小区管理难度大,容易引发各种社会问题,为此,必须加强无物业小区的综合治理,确保社会长治久安,首先对无物业小区要分清情况,按照片区治理的原则,由各区街道办牵头,房产局指导,以片划分管理小区,组建片区物业管理机构,纳入物业管理范畴,其次对接管无物业小区管理的片区物业公司要实施优惠政策,市政府要按照管理面积补贴一定数额的资金,第三,要把物业管理的关注点放在无物业小区的治理上,社区要把物业管理的重心移向无物业小区,特别是要抓好无物业小区的治安管理。

  (五)机关事业单位和国有企业早期建设的既有老旧小区,因机关合并或企业改制,原建设单位已不复存在的,政府应做出规划并列入年度建设计划设立专项资金,对其市政基础设施及公共服务设施逐年完善。

  (六)加强物业管理人员的上岗培训工作

  市房地产主管部门要做出规划,对物业公司管理及工作人员要采取“走出去,请进来”的方式进行业务培训,努力提高物业管理人员的素质和服务水平。坚持物业管理人员戴证上岗,把好物业管理人员的进入关,彻底解决当前市区内物业管理低水平、低素质、管理无序和自生自灭的状态。

 

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物业调研报告4篇

  按照市人大常委会年初工作安排,6月下旬至7月上旬,我们在市人大常委会蒋国良副主任带领下,对百官、曹娥两个街道的社区物业管理情况开展调研,先后听取了市建设局和百官街道、曹娥街道关于住宅小区物业管理情况汇报,专门听取了提出社区建设和物业管理方面建议的人大代表意见,分别召开了由社区主任、业主委员主任、物业公司经理参加的六个座谈会,全面了解了社区物业管理工作。现将调研情况报告如下:

  一、基本情况

  1.摆正位置,形成网络。随着我市城市化进程不断推进,城市框架逐步拉大,居民居住区快速扩张,现百官、曹娥两街道,已组建社区26个,生活小区126个,社区常住户数61148户,户籍人口91706人。同时,一大批农村和外来人员入住城区,常住人口已达178593人,且入住人员情况较为复杂,如何领导和管理好城市生活居住区日益成为加强社会管理的重要课题。社区管理工作已经引起市委、市政府的重视,建立了市领导、市直有关部门、单位联系结对社区制度,明确了社区物业管理主管部门——市建设局,并在市建设局设立物业科,专门负责指导全市的社区物管工作。百官、曹娥街道党委、办事处也十分重视社区物业管理工作,始终把其作为份内工作常抓不懈,做到了班子领导有分工,社区工作有人管、有人抓、有人做,并注重社区基层建设,抓好社区组织体系和社区主任及小区业委会队伍建设,为社区工作开展奠定了组织保障。

  2.加强指导,推进工作。社区是最基层的管理组织,百官、曹娥两街道在抓好组织体系健全的基础上,切实加强对社区工作的指导,着力推进社区物管工作。两个街道积极理顺各种关系,明确社区管辖责任,及时指导组建小区业主委员会,对每个新接收的生活小区不踢球、不脱管、不空转,真正做到凡在辖区内新开发楼盘竣工验收移交一个,及时接收一个,管理组织健全一个,尤其十分重视配强业主委员会主任。两个街道通过指导协调、监督管理、考评激励,使各项任务在一线得以较好完成,矛盾在一线自我调停化解,问题在一线积极寻求解决,稳定工作在一线得到较好落实。

  3.尽心尽责,积极奉献。从调研情况看,每个社区居委会,平均担负着10个生活住宅小区,约8千—2万人的管理任务,管理单位量多而面广,工作任务量大而艰巨,住宅人员素质参差而复杂,社区工作者人少而担重,面对繁杂的工作和压力,各社区主任及相关工作人员具有强烈的事业心和责任感,各负其责、乐于奉献、热心公益、尽责尽力。在工作中,遇到难事一马当先,抓协调、抓联络、抓沟通,碰到棘事身先士卒,不退缩、不回避、不计较,真正体现了千言万语、千辛万苦、千梯万步。各业委会主任不计报酬、不图名利、无私奉献、脚踏实地、讲究方法、自担自治,积极担起小区日常管理、协调、沟通、调解等繁重、杂碎、受气的工作,在小区的维稳、安全上做了大量卓有成效的工作。

  二、困难问题

  1.组织保障有待进一步加强。一是市对社区、小区的重视程度与农村基层建设相比存在差距,虽有市领导和部门联系结对,但没有全覆盖,工作尚欠到位,联而不紧、联而不实一定程度存在。二是建设局作为社区物管的主管部门,对社区物管工作力量较为薄弱,仅有一个科室,一个科长,导致在联系、指导、开展工作方面精力不够,无法满足对社区、小区正常工作的指导、监管、服务等需要。三是一个社区约8千—2万常住人口,管辖面广,但社区工作者极少,绝大多数社区仅6—8人,且社区工作人员的年龄、文化与现行社区工作也不相适应,“上面千条线、下面一根针”,所有工作都压到几个人身上,工作量大、任务重、压力强可见一斑。同时,社区工作正常的办公经费、维稳经费得不到保障;社区工作者生活待遇偏低,社区主任到一些联系结对部门求助经费脸难看、兑现难;社区碰到难事、急事、要事求助有些市级有关部门,绕道走、踢皮球、推诿扯皮等情况也一定程度存在。

  2.制度规章有待进一步完善。现行的《xx市住宅区物业管理实施细则》是XX年6月市政府颁布的,《xx市住宅物业保修金管理办法》、《xx市物业专项维修资金管理办法》是XX年4月施行的。这些细则办法已不能适应迅速崛起的社区、小区的管理工作。特别是物业管理部门的职责,企业职能,业主大会和业主委员会的关系、权利、义务与责任,前期物业管理要求、服务,物业费使用,维修等方面的规定有待加紧修订完善。

  3.监督管理有待进一步强化。由于开发的楼盘交付把关不严、监督不力,导致事后暴露了一系列问题。如业主委员会办公用房、经营用房不到位,或面积小,或区位差;消防设施不出水,监控设备不实用,公共服务功能不完善;有的开发商口头承诺好,实际兑现差;公用房、电梯维护,房屋保修,管网维修等责任主体不明确,保修经费不落实等等,发生问题,开发商和物业公司就推诿扯皮,不能得到有效处置,引发小区业主强烈不满、矛盾激发。现全市已有客用电梯2611部,且绝大多数为小区高层电梯,已出现过电梯下跌伤人事件,但其保养、检测、维修经费无处着落,将成为今后社区不安全的隐患。

  4.整体素质有待进一步提高。一方面,部分业主只要服务,不要义务,对物业管理人员无理吵闹、辱骂、刁难、动粗。违建乱搭、车辆乱停、鸡鸭乱养、狗犬横行等问题较为严重。从调研普遍反映,出现上述现象的,大多数为机关事业单位人员,企业老板,他们行为傲气、出口狂言。另一方面,物业公司挂靠经营,管理人员不同程度存在素质不高,缺乏专业知识培训,管理人员职责不到位、工作不到位、服务不到位,违建乱搭制止不力,偷盗现象时有发生,引起物业公司和业主之间的对立情绪。

  5.物业收费有待进一步规范。近年来,楼盘开发类型较多、情况复杂,有敞开式开发楼盘、城中村改造楼盘、公开出让建造楼盘,有别墅、独排、联排、叠排、多层、高层等不同房型的商品房,且空关房较多,而物业收费标准较为混乱,物业公司的物业费收、支透明度不够,空关房全额收费等,引起业主不满和反感。业主以物业公司服务不到位等为借口,拒缴物业费现象较为普遍。

  三、建议意见

  1.要加强领导,强化保障。由于小区居住人员来自各行各业、四面八方,尤其是城中村拆迁改造安置住宅区和较早开发的开放式小区,情况更为复杂、各种问题频出、工作难度很大。为此,市政府及相关部门要充分认识到社区、小区和谐是社会稳定的基础,强化社区建设,维护小区稳定已成当务之急,需要像重视农村基层工作那样重视社区基层建设,切实加强领导,强化要素保障。要专门建立一个社区管理工作协调机构,有市领导分管,有关部门参与的工作领导小组,负责研究社区管理建设、指导、处理、协调、考核等工作。业务主管部门要健全工作机构,配强精干业务人员,认真担起小区物管工作的监督、指导。挂钩联系社区的市级领导和部门要定期开展调研,指导工作,真正做到贴身社区、直面问题、主动揽事、协调问题、解决困难。要重视社区管理专职人员力量的加强和选配,强化考核评比;要研究落实社区工作经费,切实重视和关心业主委员会主任,给予其工作上的支持和待遇与考核激励。根据目前物业公司经营困难的实际,市政府要加紧调研,出台相关扶持政策,在公共用电、用水,税收、垃圾搬运等方面予以优惠扶持。

  2.健全机制,规范管理。市政府及相关部门要建立完善相关制度,不断健全工作机制,切实规范社区及小区物业管理工作。一要建立健全相关制度。市政府要加紧调研,出台加强社区管理建设工作的意见,进一步重视社区基层建设,明确工作任务和建设目标,切实加强领导、健全组织、明确职责、落实责任、强化管理、考核激励,确保队伍稳定。要调研修改完善xx市住宅区物业管理实施细则,住宅区物业保修资金、住宅区物业维修专项资金使用管理办法,尤其是对住宅小区电梯检测、维修保养资金的落实,要明确规定。有关部门要加紧研究出台住宅区物业管理收费标准和物业收费管理办法,进一步明确不同住宅区和不同类型房屋的物管费收费标准,物业费收支、减免要做到公开、透明,尤其对空关房的物管费收费标准建议减半收取。二要建立工作联络机制。市级层面要建立健全部门、街道、社区工作联络联系制度,对于难点、焦点、重点问题进行研究,采取有效措施,及时处置落实。街道层面要建立定期、不定期的街道、社区、业委会工作联络机制,深入小区、了解实情、直面问题、协调处置,确保小区稳定。公安局所属派出所要建立所辖警员小区联络制,融入居民住宅小区,为居民排忧解难,指导小区安全防范、矛盾化解、信息采集、重点人员管控等工作。要充分发挥业委会组织桥梁作用,建议有关部门牵头,着手组建市物业行业协会,为物管工作开展提供交流平台,促进行业自律、推动公平竞争、维护合法权益、协调利益冲突。三要强化物管监督管理。市和街道要重视对业委会组织的考核评比,出台和完善激励政策,明确工作要求。市级主管部门要切实加强对交付使用楼盘移交物业公司时的监管工作,不走过场。街道和社区要加强对住宅小区的精细化管理,建立小区信息平台,全面推进小区网格化管理服务信息化,对小区每户住户基本情况实现信息动态化管理。要加强物业企业的规范管理,针对物业公司从业人员素质偏低,收费服务不对等、服务不规范、管理措施不落实、维修不及时等情况,有关部门和业主委员会要严把物业进入关,严格执行审批程序,建立健全退出机制,并加强对物业企业的动态管理,把企业的资质、登记和年检与平时监管有机结合,切实规范物业公司的经营管理。

  3.注重教育,提高素质。针对目前住宅区物业管理薄弱,物管人员素质偏低,小区业主素质高低不一等实际情况,加强住宅小区人员的素质教育迫在眉睫。为此,市政府及相关部门、街道要把提高住宅小区人员的素质教育提上议事日程。市文明办和街道要牵好头,结合实际、有的放矢,有计划地开展形式多样,以树正气、重美德、讲和谐、邻互助等为主题的宣传教育活动,做到月月有活动、季季有高潮、年年有特色。有关主管部门要加强对物业管理公司人员的监督教育,使城市生活住宅小区成为真正的“园林小区、卫生小区、文明小区、和谐小区”。

物业管治情况调研报告

  物业管理是今年镇经济工作会议确定的三个突破之一。物业管理是一个成长的过程,也是迎接挑战、自我加压、探索新课题的过程。

  一、目前我镇物业管理试点工作开展情况

  上半年,镇城管办在七个城区社区各选一处居民小区做为物业管理试点,打破社区原有的小区负责制的管理模式,重点在脏乱差的无人管小区开展物业管理。上半年工作重点是选定试点,解决遗留问题,成立业主委员会。城市七个社区的试点具体情况为:

  1、社区:社区选择三星花园小区做为试点。三星花园位于东城区闫家坝地段,共有居民近一百户。该小区前期开发遗留问题很多,围墙未建好,没有物业管理用房,长期无人管,垃圾成堆,草坪损毁,很多业主对在此居住失去了信心,打算卖掉房子。对于物业管理,多数人拥护,但缺乏信心。经过初步测算,要在该小区建立物业管理,尚需七万元解决遗留问题。社区在小区召开了业主委员会筹备会,向各家各户发放了物业管理倡议书,征求有关意见。下一步准备成立业主委员会。

  二、社区:社区去年最先推行物业管理,并成功地在粮食局小区成立了业主委员会,建立了业主规约,协助小区实行了物业自治管理。今年,社区将综合批发城作为物业管理重点整治单位。综合批发城有业主近三百户,建成十多年来,没有物业管理,遗留问题多,一直是县城城市管理、卫生创建的死角难点。经走访,综合批发城要实施物业管理需解决四大遗留问题:清掏化粪池、拆除消防通道上的违章建筑、恢复大门及门岗、提供物业管理用房,总测算费用近五十万元。经过半年多的协调,目前成立了小区业主委员会,简单疏通了下水道,基本拆除了消防通道上的违章建筑,向开发商争取了两间门面作为物业管理用房,已由致远物业公司拿出了初步管理方案,并正在协商解决大门及门岗的问题。7月30日晚,镇政府组织在综合批发城小区召开全体业主会议,正式宣布小区管理移交县致远物业管理公司,该小区走上规范化管理轨道。

  三、观山社区:试点一:佳美公司宿舍区。因佳美公司(原一建公司)改制时已将其宿舍区(建筑公寓)移交社区,并和镇政府签定协议,不再承担建筑公寓内的卫生创建等任务,请求取消建筑公寓做为其创建包干责任区。建筑公寓有居民六十多户,以前社区在小区内实施过物业管理,后因少数业主私搭乱建而中止,成为无人管小区,后来小区卫生包干到佳美公司,但缺乏长效管理。现在社区已召集业主代表开会,下发选票,筹备成立业主委员会,下一步再确定物业管理方案。试点二:原天鹅宾馆院落。此事由农办牵头,镇城管办协助,在现场走访了业主。针对院内的环境问题,我镇拿出了初步改造方案。因院内主体繁多,改造资金庞大,我们已向县政府反映,准备召开相关责任主体的协调会,解决环境问题后再议物业管理事宜。

  四、老西门社区:老西门社区做为老城区,无人管小区最多,县长热线投诉最多,创建任务最难,实施物业管理的难度也最大。社区先后在百货庭院、电影庭院、土产庭院、酱园厂庭院、商业新村、桥头花园等地开会走访,征求业主意见,了解物业管理现状,最终确定在电影庭院、酱园厂庭院和土产庭院实施物业管理。目前准备筹集资金解决电影庭院的物业管理用房和大门的问题。

  五、渫阳社区:试点一:农资大市场。农资大市场一期工程建成多年,二期工程尚未售完。建成以来市场物业一直由市管中心(宏天物业)管理,但建设方和业主对物业管理强烈不满,准备重新聘用物业服务企业。经社区推荐,建设方多方了解后,拟定由致远物业公司接管。从五月份开始,致远物业开始走访业主,制定了初步管理方案,得到了建设方的认可。八月份,县房管局准备采取邀标的方式,重新聘用物业公司。试点二:旺佳园。旺佳园共有业主75户,一部分是原劳动服务公司职工,另一部分是新开发楼房入住户。由于新迁户入住前交纳了两年物业管理费,两年期满后,物业公司退出,现在小区没有物业管理,而且由于以前管理不规范,公共部分占用严重,业主强烈要求实施物业管理。目前,社区已在小区内召开了业主委员会筹备小组会议,张贴了有关宣传法规,投票选举了业主委员会,下一步准备拟定物业管理方案并召开业主大会。

  六、中渡社区:社区选择小区做为试点。小区是原广福桥煤矿职工宿舍区,有业主近七十户,改制后由社区接管,但由于收费状况不好,管理有难度,每年社区还要负债投入。今年,社区在该小区率先推行物业管理,组织召开业主大会,选举成立了业主委员会,并协助完善了业主规约。六月份,小区正式开始自治管理。

  二、物业管理工作开展过程中存在的难点

  1、社区对物业管理的社会效益认识不足。个别社区认为物业管理与小区管理在利益上存在着冲突,工作积极性不是很高。

  2、硬件设施不配套。一是相当一部分院落建设不规范,无门岗和门厅,现在组织修建也不好规划。二是居民区下水道、电、路等物业管理所涉及到的设施严重滞后,维修或建设需大量资金。

  3、规范控制混乱。小区内乱搭乱建现象严重,临时建筑挤占了消防通道。绿化率达不到设计标准,居民利用空坪隙地种菜,挤占了绿化空间。

  4、收取物业管理所必须的费用存在一定的难度。有些业主认为物业公司赚了钱,不愿交费,或不愿接受管理。很多人的思想还停留在单位提供后勤福利和大锅饭的时代,对自己应尽的责任和义务不明。

  5、物业管理企业动作欠规范。现有的几个物业管理企业,市场化程度不高,管理不是很专业,缺乏先进的管理经验与模式,营利的目的太明显。

  6、前期物业管理不规范,开发建设所遗留下来的问题对物业管理形成了极大的障碍。

  7、业主大会难组织。居民对物业管理的含义认识不清、信心不足,参加会议的积极性不高。

  8、媒体关注程度不够。

  三、对我镇开展物业管理工作的几点建议

  1、严格执行物业管理的法律、法规及规章,使物业管理的管理、服务、经营、收费等各方面各环节做到依法管理和运作。 政府要加强服务意识,出台相应的扶持政策,为广大企业营造良好的发展环境,提供宏观的政策支持与引导。建立物业管理市场准入制度。加强物业管理市场的培育,鼓励房地产开发、房地产管理分业经营。鼓励开发商从社会上聘请那些经过实践被业主认可的物业管理公司来进行专业化的管理。鼓励通过招投标等方式公开选聘物业管理公司,引进竞争机制,促使物业管理行业朝高度市场化方向发展。

  2、物业管理企业要按照“产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学”的要求,建立现代企业制度。要逐步提高物业管理从业人员的素质,多种渠道、多种形式培养人才,为物业管理持续发展提供人才资源。

  3、社会公众应客观公正的看待物业管理这一行业,加深对这一行业的了解并对这一行业的作用充分重视,促使业主形成正确的物业管理消费观念。

  四、下一步工作重点

  一是广泛宣传,营造良好舆论氛围;

  二是建立健全新的物业管理模式和管理机制;

  三是加强业主大会组建的指导监督工作;

  四是进一步规范前期物业管理招投标工作;

  五是建立“质价相符”的服务收费机制;

  六是大力提高物业管理从业人员素质;

  七是理顺好物业管理与社区建设的关系。

加强居住物业装修网格化管理的调研报告

  随着物业管理法规的不断完善,业主、使用人法制观念的不断增强,管理部门监督管理力度不断加强,居住小区违法搭建情况得到了有效控制。但是在部分居住小区依然存在着擅自在天井、庭园、阳台等部位搭建违法建筑物和构筑物,擅自占用公共部位、损坏房屋承重结构等现象,特别是一些高档小区居民入住后,出现了比较严重的违法搭建情形,如有的业主、使用人擅自在房屋平台搭建阳光屋,甚至加层、改建、扩建、开挖地下室,不但严重破坏了小区的整体规划与和谐的环境,还影响了相邻业主、使用人的日常生活,引发了不少矛盾纠纷。

  一、华阳地区居住物业装修存在的主要问题

  近几年,随着房地产二、三级市场的活跃,高档商品房住宅中二次装修开始增多,由此各类违章行为和违章搭建时有发生,引起社会的重视,从房地办目前所掌握的情况分析,主要有以下几个特点:

  (一)业主将原房屋从里到外彻底进行装修或改建,改变了原始设计风格,如外墙立面安装玻璃幕墙,将承重墙拆除后重新扩建,底层门厅、平台搭建成房间等等,违章面积在10~60M2不等。

  (二)使用的装饰材料比较高级、新颖,凡装修过的房屋均超过原房屋设计标准,对小区环境影响相对较小,与周边房屋的格局能基本保持一致。

  (三)相邻关系矛盾不特出,业主委员会一般也不直接干涉,只是对过分超出范围的违章建筑反响较大。

  (四)由于业主身份比较特殊包括一部分系境外业主,物业公司较难直接进行劝阻,怕影响管理费的正常交付。

  基于以上现状从物业公司反映:认为政府管理部门处罚力度不够,对违章户的处罚达不到威慑作用,另外迫于管理费拖欠,只能劝阻,无法阻止施工,否则发生冲突物业公司很被动。

  然而作为搭建的业主却认为:由于房屋设计在使用上不尽合理,且已陈旧,所以当新购房业主入住或原业主二次装修时,往往请专业装潢设计单位对房屋重新按个性化进行室内布局,加之在经济上有支付能力,使上述违章行为时有发生,由于示范效应,对其他业主影响较大,有趋同倾向。

  二、进一步加强物业装修网格化管理的建议

  (一)各物业管理公司应当加强对住宅装修的指导和监督

  1、加强规范装修行为的宣传和指导

  物业管理公司应当依据《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》的规定和《前期物业管理服务合同》或《物业管理服务合同》、《住宅使用公约》或《业主公约》的约定,履行对业主装修住宅的管理职责,并制订《住宅装修须知》,配备相关的专业人员,加强对业主装修住宅的宣传、指导和监督。

  指导物业管理公司将《住宅装修须知》在所管理的物业小区内一并公告。同时,把《住宅装修须知》送达物业管理区域内待装修的业主或使用人并签收。

  2、加强住宅装修前的管理

  要求物业管理公司在为业主或使用人办理入住手续时,必须告知《条例》中规定的不得损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌和违法搭建等住宅装修的禁止行为。禁止敲凿的部位以及不得擅自随意安置空调室外机和安装防盗设施等注意事项。

  业主或使用人在装修住宅前,要求其将施工单位、施工期限、装修内容(包括住宅装修设计图、施工方案)等书面告知物业管理公司并为装修施工人员办理小区临时出入证等手续。

  要求物业管理公司对业主或使用人提供的住宅装修设计图、施工方案中有违反住宅装修禁止行为的提出整改意见。

  为加强对施工单位装修行为的管理,物业管理公司可与住宅装修施工单位签订《住宅装修管理协议》。

  3、加强对住宅装修活动的日常巡视和监督

  物业管理公司应当明确由专人负责对住宅装修活动的指导、监督和管理。当有业主或使用人已入住的,应当督促装修的业主、使用人或施工单位遵守施工作业时间,晚间18:00时至次日上午8:00时和节假日,不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。

  物业管理公司对进入小区的施工人员和建筑材料及装修施工阶段涉及水、电、气和结构等隐蔽工程的,每天应当加强现场巡视和检查(包括节假日)并做好记录,发现违规现象,应当及时采取有效措施进行劝阻、制止并督促改正。

  对损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、违章搭建等违法装修行为且拒不整改的业主或使用人及住宅装修单位,物业管理公司应当及时告知业主委员会并报告相关行政管理部门依法处理。同时,物业管理公司应当责成违规装修的施工人员停止施工。

  4、加强知法、守法和履约意识

  物业管理公司应当督促业主或使用人遵守《条例》等相关规定、遵守《住宅使用公约》或《业主公约》的约定。

  物业管理公司与住宅装修单位签订协议》的,应当督促其履行《协议》。在住宅装修施工完成后,物业管理公司应当及时收回小区临时出 入证。对造成房屋和设施设备损坏的,物业管理公司应当责成责任人及时进行修赔。

  物业管理公司对住宅装修单位的违约行为,可依据《协议》的约定,直接向人民法院提起民事诉讼。

  在未成立业主委员会的住宅小区,业主或使用人违法装修经劝阻。制止无效的,房产开发商或相关业主或使用人可依据《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公约》的约定,直接向人民法院提起民事诉讼。

  (二)业主委员会应当发挥自治管理作用

  业主委员会应当经常检查物业管理公司的管理和服务状况,督促住宅装修的业主或使用人遵守有关的法规和约定,及时调解装修不当 引起的相邻纠纷,对业主或使用人违法行为进行劝阻、制止并督促其整改。

  对业主或使用人违反《业主公约》劝阻无效的,经业主大会或业主代表大会通过,业主委员会可向人民法院提起民事诉讼。

  (三)各区县房地局应当加强对违法装修的行政执法

  区房地局不断完善行政执法工作程序。对物业管理公司不履行法定管理服务和义务等行为,应当根据《条例》和《规定》的相关规定责令其改正,并可处相应的罚款。对物业管理公司违反《条例》和《规定》情节严重的,区县房地局可作出降低资质等级的处罚,直至吊销资质证书。

  区县房地局接到对业主或使用人违法装修的投诉,应当及时受理、立案并到现场调查、取证。核实,经核查属实的,根据《条例》的相关规定,责令其限期改正,可并处相应的罚款。

集贸市场物业管理调研报告

  根据县政府统一部署,近日县商务局会同房产局、城市管理行政执法局、**镇组成了调研组,对城区各集贸市场物业管理情况进行了摸底调查,旨在加强城区集贸市场物业管理,改善市容市貌,创造良好的城市环境。

  一、基本情况

  城区现有各类集贸市场11家,其中菜市场4家,小百货市场4家,家居建材等专业市场3家。集贸市场的总占地面积约16 万平方米,其中1000平方米以下1家、1000至5000平方米1家、5000至1万平方3家、1万平方米以上6家。总建筑面积约23万平方米,市场内共有门面 约1650间,已出租 约1080间,单元住房约1000户,已入住近750 户。在区域分布上,新建居委会3家,分别是北河街、舒州农贸市场、秀狮商业步行街;彰法山居委会4家,分别是彰法山菜市场、零碑商贸市场、姚冲大市场和旺业大市场;舒苑居委会2家,分别是天柱山大市场和金源菜市;龙井居委会1家,是天柱山菜市场;天柱山镇1家,是皖镇(附:潜山县城区集贸市场基本情况调查表)。

  二、现行管理模式

  我县现有的集贸市场建设投资主体有二种:一种是政府投资兴建,如天柱山菜市场;一种是企业投资兴建,其余10家均属此类性质。在管理模式上,主要是四种:一是有专门管理人员,如天柱菜市场,该市场XX年3月市场办管脱钩后由工商局移交商务局管理,县商务局组建了天柱市场服务中心,为自收自支事业单位,现有事业编制21人,负责天柱市场的管理工作。零碑商贸市场隶属商务局食品公司,食品公司安排2人,负责日常管理工作。以上两个市场管理人员工资及日常维护费用均从市场摊位和门面租赁费用上列支。二是由开发建设市场的企业聘请物业公司进行管理,共3家,分别是秀狮商业步行街、天柱山大市场、皖镇。三是开发建设市场的企业聘请人员自行管理,共3家,分别是金源菜市、彰法山菜市场、旺业大市场。聘请人员工资由企业自行负担。四是无人管理的市场,共3家,分别是北河街、舒州农贸市场、姚冲大市场。

  三、存在的主要问题

  集贸市场是城市的一个窗口,是城市人居环境和城市整体形象的一个重要体现。从调查的情况看,我县集贸市场绝大部分只建不管或管理不到位问题比较突出,与广大市民的生活需求极不相适应,已经成为潜山打造宜居环境、提升城市品位、创建文明城市的最薄弱环节,也是城市管理的一个难点,存在的问题十分突出。具体来讲,主要是三个方面:

  (一)综合配套服务设施不完善,存在安全隐患。

  旺业大市场商户入驻后,开发商安良公司当初也曾聘请物业公司进行管理,划定专门停车场,按标准收取物业管理费,但由于市场是开放性的,加上商户素质参差不齐,物业管理费不能收缴到位,物业公司经营亏损,后与安良公司解除成立合同。除天柱菜市场、零碑菜市场、旺业大市场、秀狮商业步行街、天柱山大市场、皖镇等入市车辆管理较为有序外,其余市场各种车辆没有固定地点停放,导致市场的道路不畅,不少市场消防设施不齐全,消防安全隐患严重。个别市场设施简陋、陈旧,电线老化、大棚破损严重,急需整治改造。

  (二)开发建设市场的企业建市场与管市场错位,权责不明确。

  金源菜市临街门面经营早点和畜禽产品的商户经营垃圾随意丢弃,商户、消费者车辆乱停乱放,造成临街主干道污水横流、垃圾成堆,商户占道经营、人车混杂。姚冲大市场、旺业大市场内居民和商户建筑垃圾随意堆放,下水道堵塞、下水井盖丢失。上述情况在北河街、舒州农贸市场、彰法山菜市场、天柱山大市场等均不同程度存在。其根本原因是开发商借政府其自身即得利益获取后,经营市场、管理市场观念淡薄。一部分开发商只建不管,市场建成后,门面和摊位销售完毕就意味着对市场管理的终结,住户和商户自扫门前雪,对市场公共部分的管理无人问津,如北河街、姚冲大市场。一部分开发商不真心想管,敷衍了事。以物业管理费难以收取为由,不愿意在资金上投入,只安排1至2人管理市场,同时安排的人员履行职责不到位,城市文明创建时,部门一督查就抓一抓,不督查,基本就放任自流,如金源菜市、旺业大市场。

  (三)少数市场经营氛围不浓、不景气,经济效益低下。

  金源菜市场内有近300个摊位闲置,天柱山大市场、旺业大市场、姚冲大市场除临街门面房在经营外,市场内门面房尽管已售出,但大多数基本闲置,不少居民买回后,只做仓库或车库。这些市场的交易额很小,有的摊位费收入仅几万元,经济效益十分低下。

  四、下一步工作安排

  集贸市场是城市一项公益性基础设施建设,与城镇居民和广大消费者利益息息相关。构建整洁有序的集贸市场交易环境,保护经营者和消费者的合法权益,促进市场的繁荣和经济发展,是加强集贸市场物业管理的根本目的。现就下一步工作提出如下意见:

  (一)实行分类管理。

  根据我县城区现有集贸市场现状,将其分为三类,按不同类别,明确各部门监管职责:第一类是有专门管理人员进行管理的市场,如天柱菜市场、零碑集贸市场,仍由县商务局管理,管理方式维持现状不变。零碑集贸市场由于已划入零碑地块老城区综合改造项目范围,不宜对现有市场进行改造。县商务局应督促市场管理人员,加强对市场内部管理,确保市场安全。第二类是建成时间早,市场产权分散,居民区与商住户混杂的北河街由县城市综合执法局管理。第三类是市场规模程度较高,商住户较集中的旺业大市场、姚冲大市场、彰法山菜市场、金源菜市、皖镇、天柱山大市场、秀狮商业步行街、舒州农贸市场由县商务局牵头,县房管局、工商局、住建局、财政局等相关部门参与,全面推行物业管理。

  (二)集贸市场实施物业管理主要措施。

  结合各市场现状,推行物业管理按以下3个方面同步进行:1、对正在实施物业管理的秀狮商业步行街、天柱山大市场、皖镇由县商务局督促各物业管理公司加大管理力度,规范市场经营秩序,确保市场环境整洁;2、对由开发商聘人管理或无人管理的旺业大市场、金源菜市、彰法山菜市场、舒州农贸市场、北河街、姚冲大市场在未推行物业管理之前,为确保市场经营有序,由县商务局派员会同开发商共同管理,市场内环境卫生由县综合执法局临时派员清扫;3、由县商务局牵头,县房产局、住建局、工商局参与,各集贸市场开发商配合,对城区集贸市场物业管理情况再次进行深入调查,以县政府名义出台《潜山县集贸市场物业管理办法》,《管理办法》由县商务局、房管局、市场开发商共同组织实施。

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集贸市场物业管理调研报告

  根据县政府统一部署,近日县商务局会同房产局、城市管理行政执法局、**镇组成了调研组,对城区各集贸市场物业管理情况进行了摸底调查,旨在加强城区集贸市场物业管理,改善市容市貌,创造良好的城市环境。

  一、基本情况

  城区现有各类集贸市场11家,其中菜市场4家,小百货市场4家,家居建材等专业市场3家。集贸市场的总占地面积约16 万平方米,其中1000平方米以下1家、1000至5000平方米1家、5000至1万平方3家、1万平方米以上6家。总建筑面积约23万平方米,市场内共有门面 约1650间,已出租 约1080间,单元住房约1000户,已入住近750 户。在区域分布上,新建居委会3家,分别是北河街、舒州农贸市场、秀狮商业步行街;彰法山居委会4家,分别是彰法山菜市场、零碑商贸市场、姚冲大市场和旺业大市场;舒苑居委会2家,分别是天柱山大市场和金源菜市;龙井居委会1家,是天柱山菜市场;天柱山镇1家,是皖镇(附:潜山县城区集贸市场基本情况调查表)。

  二、现行管理模式

  我县现有的集贸市场建设投资主体有二种:一种是政府投资兴建,如天柱山菜市场;一种是企业投资兴建,其余10家均属此类性质。在管理模式上,主要是四种:一是有专门管理人员,如天柱菜市场,该市场XX年3月市场办管脱钩后由工商局移交商务局管理,县商务局组建了天柱市场服务中心,为自收自支事业单位,现有事业编制21人,负责天柱市场的管理工作。零碑商贸市场隶属商务局食品公司,食品公司安排2人,负责日常管理工作。以上两个市场管理人员工资及日常维护费用均从市场摊位和门面租赁费用上列支。二是由开发建设市场的企业聘请物业公司进行管理,共3家,分别是秀狮商业步行街、天柱山大市场、皖镇。三是开发建设市场的企业聘请人员自行管理,共3家,分别是金源菜市、彰法山菜市场、旺业大市场。聘请人员工资由企业自行负担。四是无人管理的市场,共3家,分别是北河街、舒州农贸市场、姚冲大市场。

  三、存在的主要问题

  集贸市场是城市的一个窗口,是城市人居环境和城市整体形象的一个重要体现。从调查的情况看,我县集贸市场绝大部分只建不管或管理不到位问题比较突出,与广大市民的生活需求极不相适应,已经成为潜山打造宜居环境、提升城市品位、创建文明城市的最薄弱环节,也是城市管理的一个难点,存在的问题十分突出。具体来讲,主要是三个方面:

  (一)综合配套服务设施不完善,存在安全隐患。

  旺业大市场商户入驻后,开发商安良公司当初也曾聘请物业公司进行管理,划定专门停车场,按标准收取物业管理费,但由于市场是开放性的,加上商户素质参差不齐,物业管理费不能收缴到位,物业公司经营亏损,后与安良公司解除成立合同。除天柱菜市场、零碑菜市场、旺业大市场、秀狮商业步行街、天柱山大市场、皖镇等入市车辆管理较为有序外,其余市场各种车辆没有固定地点停放,导致市场的道路不畅,不少市场消防设施不齐全,消防安全隐患严重。个别市场设施简陋、陈旧,电线老化、大棚破损严重,急需整治改造。

  (二)开发建设市场的企业建市场与管市场错位,权责不明确。

  金源菜市临街门面经营早点和畜禽产品的商户经营垃圾随意丢弃,商户、消费者车辆乱停乱放,造成临街主干道污水横流、垃圾成堆,商户占道经营、人车混杂。姚冲大市场、旺业大市场内居民和商户建筑垃圾随意堆放,下水道堵塞、下水井盖丢失。上述情况在北河街、舒州农贸市场、彰法山菜市场、天柱山大市场等均不同程度存在。其根本原因是开发商借政府其自身即得利益获取后,经营市场、管理市场观念淡薄。一部分开发商只建不管,市场建成后,门面和摊位销售完毕就意味着对市场管理的终结,住户和商户自扫门前雪,对市场公共部分的管理无人问津,如北河街、姚冲大市场。一部分开发商不真心想管,敷衍了事。以物业管理费难以收取为由,不愿意在资金上投入,只安排1至2人管理市场,同时安排的人员履行职责不到位,城市文明创建时,部门一督查就抓一抓,不督查,基本就放任自流,如金源菜市、旺业大市场。

  (三)少数市场经营氛围不浓、不景气,经济效益低下。

  金源菜市场内有近300个摊位闲置,天柱山大市场、旺业大市场、姚冲大市场除临街门面房在经营外,市场内门面房尽管已售出,但大多数基本闲置,不少居民买回后,只做仓库或车库。这些市场的交易额很小,有的摊位费收入仅几万元,经济效益十分低下。

  四、下一步工作安排

  集贸市场是城市一项公益性基础设施建设,与城镇居民和广大消费者利益息息相关。构建整洁有序的集贸市场交易环境,保护经营者和消费者的合法权益,促进市场的繁荣和经济发展,是加强集贸市场物业管理的根本目的。现就下一步工作提出如下意见:

  (一)实行分类管理。

  根据我县城区现有集贸市场现状,将其分为三类,按不同类别,明确各部门监管职责:第一类是有专门管理人员进行管理的市场,如天柱菜市场、零碑集贸市场,仍由县商务局管理,管理方式维持现状不变。零碑集贸市场由于已划入零碑地块老城区综合改造项目范围,不宜对现有市场进行改造。县商务局应督促市场管理人员,加强对市场内部管理,确保市场安全。第二类是建成时间早,市场产权分散,居民区与商住户混杂的北河街由县城市综合执法局管理。第三类是市场规模程度较高,商住户较集中的旺业大市场、姚冲大市场、彰法山菜市场、金源菜市、皖镇、天柱山大市场、秀狮商业步行街、舒州农贸市场由县商务局牵头,县房管局、工商局、住建局、财政局等相关部门参与,全面推行物业管理。

  (二)集贸市场实施物业管理主要措施。

  结合各市场现状,推行物业管理按以下3个方面同步进行:1、对正在实施物业管理的秀狮商业步行街、天柱山大市场、皖镇由县商务局督促各物业管理公司加大管理力度,规范市场经营秩序,确保市场环境整洁;2、对由开发商聘人管理或无人管理的旺业大市场、金源菜市、彰法山菜市场、舒州农贸市场、北河街、姚冲大市场在未推行物业管理之前,为确保市场经营有序,由县商务局派员会同开发商共同管理,市场内环境卫生由县综合执法局临时派员清扫;3、由县商务局牵头,县房产局、住建局、工商局参与,各集贸市场开发商配合,对城区集贸市场物业管理情况再次进行深入调查,以县政府名义出台《潜山县集贸市场物业管理办法》,《管理办法》由县商务局、房管局、市场开发商共同组织实施。

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房地产物业管理调研报告范文
??以及居民的不同消费需求,尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系,方便不同层次的居民根据自己的消费水平选择相应的物业管理服务,充分体现市场的多样化。其次,物业管理服务收费应实行明码标价,将收费项目和标准及收费办法在经营场所或收费地点以醒目方式予以公布。让群众了解自己应尽的义务和应享受的权利。了解自己哪些应该负担及负担多少,哪些属于不合理负担可以拒绝。把政策和收费标准向群众讲明,从而提高住户的自觉纳费意识,增强自我保护意识。物业管理企业还必须定期向住户公布收费的收入额和支出账目,公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施,接受主管部门、业主委员会或产权人、使用人的监督。对随意提高收费标准或乱收费的,小区管理委员会、物业产权人、使用人有权向收费主管部门投诉,对构成价格违法行为者,由政府物价检查机构依法同时,要加强对物业管理收费行为的指导监督,严格实行明码标价和收支定期公开制度,做到明明白白消费,明明白白服务。

  (九)广泛宣传,积极引导,培育成熟的物业管理消费群体。物业管理工作要发展,要产生质的飞跃,必须得到广大群众的支持和赞同。要充分利用多种舆论工具,采取生动有效、深入人心的方式,加大对物业管理的正面宣传和引导,使广大群众充分认识到,推行物业管理是市场经济发展的必然趋势,以及由此将带来居住环境改善、生活质量提高等多方面的实惠,从而树立“花钱买服务”的消费意识。帮助居民提高物业管理意识,使广大居民认识到搞好物业管理,创造良好家园需要生活其中的每一个人的关注、参与和贡献,使绝大多数市民家庭都能自觉遵守小区的管理规定,并自觉把物业管理消费作为家庭支出的组成部分,从而营造一个全社会了解物业管理,关心物业管理,接受物业管理,支持物业管理的良好氛围。

  各物业服务企也应采取多种途径加强与业主之间的沟通,主动搭建平台让广大业主积极参与到小区物业管理。如在窗口地段开辟宣传专栏和宣传橱窗,要在主要交通要道设置过街横幅及大幅标语,使物业服务成为舆论热点;根据小区业主情况开发企业、物业企业可以组织业主开展一些业主即感兴趣又有意义的活动,例如家装设计比武、重大节日庆祝活动、公共设施环境业主义务监督员、公共绿地、树木的家庭“领养”等。社区居委会要充分发挥舆论导向作用,采取多种形式,广泛宣传实施物业管理的重要意义和有关政策措施,为全面开展物业管理工作营造良好的舆论氛围。要通过多种形式的宣传,消除广大群众长期以来在行政性、福利性管理模式下形成的无偿服务的陈旧观念,加深对现代物业管理性质、内容和服务范围的认识和理解,从而积极支持这项工作,促进物业管理工作的正常开展。

  (十)物业服务企业应开展多种经营,增加企业效益。物业管理企业采取“一业为主,多种经营”。物业服务公司要取得经济效益,既要通过各种方法降低成本,又要开拓经营渠道增加收入。1、扩大经营规模。物业服务是微利服务行业。尤其是在我国目前的实际情况下,物业服务公司只有扩大规模,降低成本,一业为主,多种经营,才能生存发展,提高管理服务水平。 2、扩大管理类型。目前,不仅居民住宅实行物业管理,而且学校、银行、商场、医院、酒店等,也可被纳入物业服务市场范围,成为各物业公司竞投的目标。 3、扩大管理品种。物业管理作为一个新兴产业,可以派生许多与此相关的分项产品和系列产品,包括机电维护、清洁、绿化、生活服务以及物业策划、代理、顾问、租赁等。物业公司应积极开拓系列产品业务,丰富专业内涵,为社会提供服务,增加企业效益,同时有效地支持了业主的发展。

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小区物业管理调研报告
?活质量、维护社会和谐稳定的一项重要的民生工程来抓,有效改善了市民的居住环境,提升了城市品位和市民生活品质。

  1.健全了物业管理规范制度体系。2011年以来,市政府根据全市物业管理行业发展情况,先后制定出台了一系列规范性文件,涉及前期物业管理、物业服务收费、物业保修金、物业维修资金管理等主要领域,形成了相对完整、较为完善的政策管理体系,极大地推动了相关工作的顺利开展。

  2.强化了对物业主体的培育和监管。培育和引导本地企业做大做强。2014年常德福吉物业公司晋升为一级资质,实现了本地一级资质物业服务企业零的突破。加强对市场主体的监管。依法实行市场准入制度;建立了资质年度考核制度和物业服务企业信用动态管理档案,并且加强了信用评价成果的运用。

  3.提高了服务水平拓展了服务领域。引进保利、金碧、万达等一批国内优秀物业服务企业驻常服务,传播先进的物业管理理念。通过专题培训、专家讲座、开展竞赛、外出考察等多种方式提高本土物业企业业务素质和服务水平。引导和拓展物业管理的服务项目从过去简单的保安、保洁、维修等基本内容,发展到目前的家政服务、代收代缴、车辆管理、特约服务等方方面面。

  4.加强了对物业管理硬件设施投入把关。制定了物业管理用房、业主公共活动用房等物业管理硬件设施的建设标准,物业管理用房面积按小区总建筑面积的3‰-5‰配建,最低不得少于50㎡;业主公共活动用房按照3‰-5‰配建,最低不得少于100㎡。并将物业管理硬件设施的建设标准纳入了全市房屋建设技术规范。

  二、主要问题

  虽然我市小区物业管理取得了长足发展,但也暴露出不少问题,与党委政府的要求、与社会和人民群众的期待还有一定的差距。

  1.车辆停放无序。由于前期建设车位配套比例较低,加上近年来我市私家车保有量的迅速增加,小区内有限的停车位(库)已无法满足业主车辆的停放需求,致使小区内大量车辆无处停放,部分小区停车犹如见缝插针“抢车位”,挤占人行道、绿化带已成常态,占用消防通道、堵路堵门也时有发生,造成小区内交通堵塞,进而引发各类纠纷。市城区金色晓岛小区就出现过因为他人的车辆停放在车库门口,车库业主家小孩半夜生病需要急诊时而无法开车,一气之下怒砸堵库之车的案例。

  2.违法建设不止。部分小区存在严重的乱搭乱建现象,如有的一楼居民占用公共空间圈建小院、在阳台周围搭棚、破墙开店;有的顶楼搭建阁楼;有的违规搭设外置防盗网,影响城市整体美观;有的高档别墅小区甚至出现业主大兴土木推倒重建;还有的业主私自改变房屋的居住功能,租与他人开饭店、茶馆,开公司、做仓库,严重影响周边业主的日常生活。上述情况多是因没有及时制止而其它业主跟风效仿,导致不少小区乱搭乱建现象禁而不止、愈演愈烈。

  3.物业费用难收。目前市城区物业企业中有相当部分企业实际处于亏损状态,除了规模因素外,物业服务收费标准偏低、物业费收缴率不高也是重要原因。目前多层住宅为0.5-0.8元/平米,高层住宅为1.0-1.5元/平米,部分小区收费标准还维持在10年前的水平。据武陵区调查表明,2015年小区业主欠费额度平均达25%,个别小区高达45%以上,而物业企业能够承受呆账的临界点大致在10%。不少业主常以房屋质量差、服务不满意等各种理由拒交物业费。不断降低的收费额度导致物业服务质量下降形成了恶性循环。例如水岸名苑物业费收缴率不到70%,该小区已修建10余年,房屋维修资金收缴不到位,业主因屋顶漏水、水管破裂、停车紧张等原因拒交物业费。

  4.各类乱象频发。小区物业服务涉及业主、开发商、物业公司、政府职能部门等多个主体,一旦其中任何环节出现问题,都会导致小区内乱象频发,影响社会安定与和谐。如鸿升别墅南区部分业主以多种理由拒交物业费先后导致多家物业公司运转不畅而退出小区,小区内垃圾成堆,业主苦不堪言;芙蓉盛世小区因物业公司与业主就停车服务收费项目沟通不及时,导致发生业主冲撞停车道闸,损坏公共财物事件;金色晓岛和公园世家小区出现物业公司人员制止业主搭建阳光房而被殴打事件;荷塘月色小区业主为争夺业委会主任一职大打出手致伤住院。

  5.行政执法缺位。政府有关职能部门管理缺位,导致物业管理区域呈现“孤岛”现象。物业管理涉及的政府职能部门众多,部门行政执法没有延伸到物业管理区域内,如公安部门过多依赖物业公司并没有执法权限的保安维护小区治安;城管、规划部门对小区内乱搭乱建现象处理不及时甚至不处理,物业服务企业又无力制止;消防部门对小区车辆占用消防通道没有明确的处理办法。

  6.公共服务缺失。敞开式小区大多没有明确服务主体,基本上依赖社区提供的基本服务,而社区因为人力和资金的原因无法保障,部分敞开式小区因服务主体不明确,卫生、治安、交通等服务项目长期处于无序状态。许多政府投入大量资金改造的小区存在乱象反弹的隐患。如西苑新村政府投资900多万元对小区道路、下水道等基础设施进行了大规模改造,但至今没有专业化或自治组织物业服务进入,仅靠一位老人清扫卫生,乱搭违建、脏乱现象随时有反弹的可能。

  三、原因分析

  我市的物业管理存在的这些问题在全国来说有其共性的一面,也有其特殊性,应认真分析,科学应对,其主要原因:

  1.对物业管理认识有差距,重视不够。现阶段物业管理与人们的期待还有较大的差距,主要还是对物业管理的认识不够到位,尤其是区县(市)、街道、社区对物业管理缺乏系统研究和深入思考,没有作为全局工作来考虑,宣传和引导力度不够,导致物业管理的社会地位一直未能得到凸显。同时,近几年我市着力开展的完美社区建设和网格化管理工作与物业管理关联性研究不够,结合不紧。没有将物业管理纳入现代服务业范畴,物业企业无法享受在税收、财政等方面的优惠和扶持政策,政府对物业管理的政策支持不明显。

  2.物业服务企业行为不规范,服务水平较低。物业企业内部管理水平不高,部分企业内部管理制度不健全,管理流程不科学,没有或很少有内部考核和奖惩机制。个别企业在业主拖欠物业费、企业运营面临困难的情况下,为降低成本,便开始减员减薪,搞卫生的是“奶奶级”,当保安的是“爷爷级”员工,降低物业服务标准,导致业主拒交物业服务费现象的加剧,形成恶性循环。物业行业专业人才匮乏,大部分物业企业缺乏具有专业素养和综合素质的人才,从业人员的服务意识和管理经验不足,与业主日益多样化的居住需求存在很大差距。

  3.部分业主素质不高,业主自治机构作用发挥不够。业主的物管意识普遍淡薄。一是难以组织成立业主大会和选举产生业主委员会。目前,我市仅有27%的小区成立业主委员会,而且有相当部分名存实亡无法正常开展工作。二是业主自治机构运作欠规范,基层纠纷处理机制效率不高。业主委员会委员准入门槛低,素质参差不齐,加之业主委员会不具备法人资格,街道、社区对其缺乏有效的监管和处罚,导致其运作不规范,有的甚至成为个别业主谋取私利的媒介。三是业主缺乏共同家园意识。不爱护共用财物、不讲卫生、不遵守公共秩序等现象较为普遍,个别业主甚至恶意拒交物业服务费,给物业管理带来阻力。

  4.物业管理设施基础差,硬件建设跟不上。一方面由于部分房地产开发商受利益驱使,提高容积率、改变建筑物用途、偷工减料降低房屋质量、电梯以次充好、不按照合同约定标准随意更改环境及相关配套设施,没有配备或者没有配足物业用房与相关设施设备。另一方面部分老旧小区和政府投资的廉租房、公租房,由于规划、住建等部门在规划设计把关时没有要求预留物业管理用房和业主公共活动用房,导致不具备实施物业管理的硬件条件。

  四、几点建议

  调查组认为,小区物业系列问题不解决好,会留下诸多后遗症。首先是小区停车、治安等问题会扩散到社会,或侵占公共空间或引起社会不稳定,增加社会管理难度;其次是由于部分物业服务企业的退出会不断增加政府公共服务投入,街道、社区等基层组织将不堪重负;第三是直接导致部分市民生活质量下降。因此,应引起足够重视。

  1.强化措施,加大对物业管理工作的支持力度。建议尽快出台《常德市物业管理条例》地方性法规,从法制层面保障其发展。将物业管理工作纳入各级党委、政府议事日程,并作为年度绩效评估考核内容。将物业管理纳入完美社区网格化管理范畴,加强区县、街道、社区物业管理机构的人员配备和队伍建设,健全基层物业服务与纠纷处理机制。各级财政要保障各级物业管理机构的工作经费。设立物业管理专项基金,主要用于推广物业行业的创新、增值服务,对服务优质、社会反映良好的物业服务企业给予适当奖励,积极引导社会化、专业化的物业服务企业进驻老旧小区进行服务,对老旧小区实施物业管理作出良好成绩的给予适当奖励,对于明显亏损的企业给予适当补贴。

  2.明确职责,构建完善的联动管理体系。充分发挥各职能部门的作用,推动行政执法向小区院内延伸。发挥房管部门作为全市物业管理行业主管部门在制定政策和行业标准及统筹协调与督导指导方面的作用,进一步明确规划、城管、住建、公安、质监、消防、物价等部门在小区物业管理工作中的职责,形成责任明确、分工协作的工作机制,并将他们的投诉电话公示在各小区醒目位置,便于及时受理业主投诉。同时发挥区县(市)政府(管委会),尤其是街道办事处和社区的作用,把“安全、洁净、方便、和谐、快乐”的完美社区建设目标延伸至小区内,使小区成为完美社区建设的重要内容。帮助建立业主委员会,选择物业服务模式,协调各方搞好小区的监督、管理和服务。

  3.分类指导,探索建立多样性的物业服务模式。对新建和老旧小区,封闭式和敞开式小区进行分类指导,选择合适的服务模式。重点探索针对敞开式老旧小区的物业管理模式,规模较大的小区,可采取聘用物业服务企业进行管理,规模较小的小区,可采取“统一打包”方式选聘物业服务企业进行管理。推广紫桥小区物业管理模式,鼓励街道或社区成立物业服务中心(登记注册)进行管理或物业管理委员会进行自治,专项负责辖区内无法实行专业化物业管理的小区。研究针对保障房小区和农民安置公寓区物业管理的措施,做到服务不留死角。

  4.创新管理,提升物业企业服务水平。推动物业服务企业整合、改制、兼并和重组,培育一批具有较强竞争力、较大规模的物业服务企业,进一步支持本地物业服务企业做大做强,树立行业标杆。鼓励物业服务企业建立新型社区商业服务模式,延伸服务链条,不断满足潜在的市场需求,提升服务能力,实现物业服务升级转型。及时化解物业服务企业发展中的问题和矛盾,推动我市物业服务水平快速提升。加快建设监督体系,大力培育业委会,提高业委会组建率、专业性和公信力,让业主直接参与对物业服务的监督和合作,形成由政府牵头、相关部门和业主共同参与的新格局。

  5.倡导诚信,增强物业主体的自觉意识。正面引导与惩戒并举。一方面加强对《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的宣传。通过各类媒体、小区宣传栏等加大宣传力度,增强开发企业、物业服务企业和广大业主等物业主体各方的责任和自觉意识。强化示范带头,通过广大党员干部的模范带头作用去影响广大业主,增进业主对物业管理的认知和理解,提高市民对物业服务的认同感,提高物业服务人员的社会地位和职业自豪感,营造有利于物业管理的良好社会氛围。另一方面建立诚信管理制度,建立物业主体各方的诚信档案,对不守诚信的企业法人和业主进行失信惩戒,是党员干部和公职人员的还要进行问责。

  6.突破难点,推动小区物业管理全面提升。以拆除小区违法建筑和老旧院落改造为突破口,对违法建筑进行梳理,确定牵头单位,明确分批整治目标,开展联合整治行动。对老旧小区采取以奖代补方式,落实市中心城区两级财政配套资金,对我市城区老旧院落和敞开式老旧小区分期分批进行改造。按照总体规划、综合整治、分类改造、一院一策的原则,对老旧院落安防设施完善、路面平整处理、停车位(线)划定、垃圾装运处置、环境整治、管理用房配置、水电“一户一表”工程、雨污分流、管线序化等功能性专项改造,确保整体工作真正惠及民生。注重宣传发动,激发广大群众参与拆违和院落改造的热情。

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物业管理调研报告
管养等各类物业服务。但由于物业管理在我县起步比较晚,发展相对滞后,出现了大大小小的矛盾和问题,现已成为影响居民正常生活的焦点问题,亟需采取有效对策来加以改进和解决。

  一、基本现状

  截至目前,我县已建成小区和各单位家属楼137个,建筑面积123万平方米,规划住房12711套,入住44489人。入住人口占城区总人口的64%。建设方式主要为:90年代各单位在后院集资建设的房屋占15%,商品房占70%,小产全权房占10%,保障性住房占5%。

  我县物业管理有三种模式。一是由物业服务企业管理,全县有物业服务企业13家,资质全部为暂定三级,从业人员244人,虽然服务小区只有26个,但这些小区住宅总面积约59万平方米,近乎占建成商住楼总面积的一半。二是自主管理、自治小区70个,这是小区管理的主要形式,占全县建成住宅小区的一半,管理住房面积约52万平方米,占到建成商住楼总面积的四成左右。三是无人管理小区,涉及小区41个,面积约12万平方米。

  二、小区管理存在的问题

  通过统计数字可以看出,目前全县绝大部分住宅小区处于自主管理或无人管理状态,关乎六、七千户群众的切身利益。就物业公司管理的26个小区而言,也有收费难、管理难、业主与物业错位、服务缺失等诸多问题。这些问题不仅直接影响到居民的居住环境和生活质量,而且叠加累积极易造成群体上访,影响全县稳定大局。分析我县住宅小区及物业管理,主要有以下五方面问题:

  (一)准入门槛低,服务不规范。我县现有13家物业公司,资质全部为暂定三级,从业人员244人,注册资本都在 50万—100万元,平均每家公司员工不到20人,规模小,实力弱。物业管理人员大都为退休人员和下岗工人,没有经过正规培训,不懂物业服务,更谈不上持证上岗,整体人员素质令人堪忧。物业服务大都仅仅限于看大门、搞卫生,业主很少见到物业公司管理人员。小区院内车辆乱停乱放、闲杂人员自主进出、小商小贩吆喝叫卖、小孩随意玩耍等现象比比皆是。即使卫生打扫也不彻底,大多只是清早扫一遍,而且只扫院子和道路,不管角落和楼梯,小区环境难尽人意。门卫基本上就是开锁大门、收取停车费,安保防范流于形式,失盗事件屡有发生。

  (二)收费标准高低不一,收费难度大。一方面,物业公司收费项目不一,收费标准自定,高低参差不齐。高层小区收费项目最多的有物业服务费、地下室服务费、生活垃圾费、电梯费等,合计达1800元,个别小区赶上了咸阳市的收费标准;除此以外,对出入车辆还要收取停车费。小区收费有的按面积计征,有的按户平摊,收费标准参差不齐,上下之间相差数倍,群众反响比较强烈。另一方面,管理无抓手,收费难度很大。旧小区水、电、暖分户管理,自主购买,物业收费全凭自觉,收费难度很大,一些小区甚至连取暖费都难以及时收取,影响居民生活。新建小区借鉴西安、咸阳经验,对水、电等实行智能卡统一管理,减少了物业收费难度,管理比较方便,但是个别物业公司在水、电收费中有私自加价行为,监管难度大,业主不满意。

  (三)基础设施不健全,物业公司不愿管。一是规划设计不到位。规划是龙头,规划建设乱,则物业管理乱。主要表现在各单位后院家属楼,临街见缝插针单体楼工程,由于受地形狭窄和建设规模小等因素影响,小区的绿化、亮化、停车位和物业用房等基础设施无法配建,规模小、成本高,物业管理无利可图,甚者可能亏本,导致物业公司不愿进驻管理,这是造成小区自治或无人管理的主要原因。二是建设工程质量有硬伤。建设工程质量问题本身属开发商应承担的责任,但工程交付使用后,因质量问题,物业服务企业与开发商推诿扯皮,业主维权和利益诉求无人理睬,这类事件往往酿成上访案件。如鸿运大厦电梯质量问题,水电苑地面渗水问题,恒海家园自来水管道漏水等问题,上访时间长达几年,问题得不到妥善解决。三是提前交付埋隐患。按照国家规定,在工程交付使用前,开发商必须组织相关单位人员进行消防单项验收和电梯单项验收,最后进行工程总体验收。但调查中发现,我县好多开发项目未经任何验收而擅自交付使用,业主入住后,因室外工程未完工,楼内天然气未安装到位,有线电视未安装到位,电梯和消防未验收等问题,引发集体上访。比如迎春花园、银鑫名苑和盐业大厦等开发建设项目,曾多次群访。

  (四)业主结构多元化,维权主张难统一。由于业主来自社会各个阶层,社会经历、收入水平、文化修养等不同,认识问题、处理问题的方式、方法也不尽相同,导致物业管理工作难度加大,而且规模越大越难管理。一是站位不同,意愿相左。小区空地有车的想留车位,电动车主要建车棚,其他住户还要收费,意愿不一,相互争执,难以协商。二是业主错位,反“主”为“客”。大多数业主对自己的权利和义务认识不清,不知道自己该享受什么权利,履行哪方面义务,甚至淡定处之,对小区集体事项不闻不问,听之任之。相当一部分小区业主委员会不能正常履行职责,几年难以召开业主大会。三是良莠不齐、素质欠缺。物业服务企业本身是有偿服务,部分业主没有形成对物业管理有偿服务意识,缺乏社会公德,只要服务,不愿交费,抱有蹭热、蹭物业的市侩意识。据调查,县城各小区物业费收缴比例大多在70%至90%。如西街紫薇花园住户88户,今年收缴68户,缴纳比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收缴比例90%。

  (五)宏观环境有影响,管理体制未理顺。房地产市场与物业管理是皮与毛,唇与齿的关系。有的小区因房地产市场不景气,建成后入住率低,物业服务经营管理成本高、支出大,服务质量就差,如永丰御景苑。有的项目资金短缺,进展缓慢,不能按期交房,如紫薇花城。有的虽然按照合同约定时间交房,但因工程质量和配套设施不完善,导致物业管理难度增大,比如迎春花园、银鑫名苑和盐业大厦等。特别是“小产权”房,由于没有完全产权,规划设计和工程质量难以监管等原因,遗留问题较多,管理难度很大,已经成为物业纠纷的“多发地”。另一方面,实事求是地讲,物业管理工作机制尚未形成。根据中省市关于进一步加强物业管理的文件精神和要求,按照“重心下移、属地管理”的总体原则,坚持以物业行政主管部门为行业指导,属地镇(社区)为主体进行社会管理的总体要求,形成以属地社区居委会为主的“部门(单位)、镇、社区居委会”三级物业管理体系。但是在现实工作中,全县物业一旦有问题,镇和各社区居委会管理职责缺失,由县物业行政主管部门直接处理。这样的管理缺位,在一定程度上助推了我县物业管理的混乱局面,这也是我县物业管理问题得不到长期有效解决的直接诱因。

  三、对策和建议

  农民向城镇转移、居住向小区集中是城镇化发展的必然要求。基层管理应适应形势发展的要求,逐步实现以村委会管理为重向以社区、住宅小区为重的转变,更好地服务社区居民。对于我县的辖区物业管理要分类指导,区别对待,标本兼治,稳步推进。

  (一)积极探索建立物业监管体系。一是完善机制。物业管理要遵循“重心下移、属地管理”的总体原则,坚持以物业行政主管部门为行业指导,属地镇(社区)为主体进行社会管理的总体要求,建立以属地社区居委会为主的“部门(单位)、镇、社区居委会”三级物业管理体系。二是摸清底子。在理顺工作关系的前提下,由房管所负责,各镇(社区)居委会配合,针对城区新老小区进行地毯式调查统计,将各小区的名称、住户信息、住房情况和物业管理情况等信息全部登记造册,然后按照各居委会所划定的片区将小区的信息分解到各居委会,由各居委会制定具体的实施方案,负责实施小区物业监督管理工作。三是强化业务指导。建议参照外地经验,将房管所升级为科级建制单位,便于协调部门关系,提升物业监管水平。

  (二)严把物业服务企业准入关。凡是进入xxxx县的物业服务企业必须在物业行政主管部门注册登记,对于不登记备案的服务企业,一律叫停不得进驻小区开展工作。对于新建开发项目,在发房屋预售证前,要求开发企业对小区进行前期物业招标,选定服务质量好、态度好、信誉好、且管理规范的企业从事物业服务。同时,缴纳一定的履约保证金,规范制约物业服务企业行为,便于调处物业与业主的纠纷,防止骗取物业管理资金行为的发生。

  (三)加强对物业公司人员的培训。受收入水平、群众理念、收费标准等因素制约,在当前和今后相当一个时期,物业服务在我县可能属于微利行业。但作为服务企业,只有不断提高自身素质,提高服务质量,才是立身之本,只有服务质量提高了,广大住户才会认可。物业行政主管部门应每半年组织一次物业管理知识讲座,提高从业人员的自身素质;每年组织一次省级物业从业人员的培训,力争在2-3年内全部实现物业人员持证上岗。

  (四)强化物业费收缴管理。物业费收缴是困扰物业服务的最大难题,直接关乎物业管理的正常运转。要解决好收费问题,必须解决好以下三个问题:一是标准。现有物业管理收费标准分类较粗,质量要求不严,物价部门应对此调研,细化标准要求。二是抓手。大中城市的小区实行智能卡管理,物业收费比较容易。我县新建小区水、电实行统一管理,经适房小区还一并纳入了取暖管理,物业收费几乎没有什么障碍。问题是老旧小区水、电、暖全部分户管理,自主购买,没有制约手段,收费普遍比较困难。可以对这样的小区实行改造,水、电、暖统一管理或统管其中的1-2项,财政予以适当奖补。改造后聘请物业公司进驻管理。三是监督。小区应该设立公示牌,收费项目、收费标准全部公开,谁交谁欠张榜公开告知,用途结余定期公示,消除业主的思想疑虑。同时,要接受业主委员会的管理,努力提高物业服务管理水平,为业主提供一个舒心的良好环境。

  (五)强化对业主自主管理的引导。业主是小区法定的主人,调动业主的积极性,增强业主的主人翁意识对于提高小区管理水平至关重要。首先,要加强引导,做好老旧小区物业管理的推行工作。由居委会牵头,负责组织和指导本辖区内住宅小区业主大会成立、业主委员会的首届选举和换届、改选工作,督促收缴辖区内物业专项维修资金。指导和监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理或者选聘物业服务企业,调处物业管理服务中的矛盾纠纷。在有条件的小区,试点建立小区党支部或临时党支部,发挥党员作用,搞好自主管理。其次,要搞好宣传。通过采取行之有效的宣传手段,加大宣传力度,提高广大业主对物业管理相关法律法规的知晓率,消除认识误区,更好地行使权利,履行义务,树立正确、健康的消费理念,创建宜居小区,构建和谐家园。

  (六)加大推进老旧住宅小区整治力度。由县物业行政主管部门牵头,各镇(社区)居委会配合,按照因地制宜,逐步实施,分类管理的原则,采取由物业公司管理、原建房单位管理、业主自治管理等多种途径,对现有旧住宅小区进行摸底调查,分类排队,集中整治。其中:对基础设施比较完善,大多数业主同意实行市场化管理的老旧小区,应积极引入物业公司管理;对基础设施不健全、大多数业主不同意实行市场化管理的老旧小区,应以确保小区卫生清洁和治安秩序为基本服务,由业主委员会自治管理;对单位集资建设的住宅楼,由其原建设单位自行负责物业管理涉及事宜。同时,加强对规划的执法管理和房地产市场监管,规范并逐步取缔“小产权”房,严格质量监管,完善基础设施,消除硬件缺失,为开展物业管理奠定良好基础。

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城乡规划建设与管理调研报告提纲

  为起草好 县第十三届党代会工作报告,全面总结第十二届党代会以来县委领导全县人民在城乡规划、建设和管理等方面取得的经验和成果,认真谋划今后五年城乡建设的工作思路、工作重点及应采取的措施,推动城乡统筹发展,全面提高城镇化水平,为县委党代会提供相关政策建议和决策参考,自 月22日起,城镇建设组对城乡建设和管理展开工作调研,形成了调研报告。

  一、主要成效

  城乡规划工作(日臻完善)。五年来,我们始终把规划作为城乡建设的龙头,高起点、高标准,着力完善城乡规划体系。先后编制了开发区、城南新区和城东三角花园控制性详细规划,南屏山森林公园修建性详细规划,襄河及太平桥旅游景观带规划,黄栗树水库饮用水水源保护规划,县域镇村体系和村庄布局规划,农村居民点建设规划等10多项规划。 年,完成了县城和9个镇总规修编,组织编制了城北新城规划,县城综合交通、环卫、消防等专项规划,襄河穿城段综合治理、城南大道、滁全二路等规划设计,基本实现了城乡规划的全覆盖。

  城市建设工作(深刻变化)。五年来,我们按照“拉框架,抓配套,填项目”的思路,抢抓机遇,加大投入,大力拓展城市空间,县城建成区面积由17平方公里扩大到22平方公里。财政投入城市基础设施建设近40亿元,是“十五”期间的4倍,新增城市道路15条近100公里,改造道路20公里,新增下水60.6公里。安装路灯1154盏,新增绿地面积66.8万平方米。新建火车站广场一座、污水处理厂一座。管道天然气用户发展到1.5万户。硬化、亮化后街巷道25条5万平方米。 年,实施城市建设重点项目43个,其中政府投资项目35个,总投资约30亿元,完成投资25亿元。加快网路建设。站前路延伸段、港口路延伸段建成投入使用;站东路、内环东路、儒学路等9条道路正在加紧建设;全长9.64公里、总投资约2.5亿元的城南大道拓宽改造工程全面启动;滁全二路已完成规划设计,即将启动建设。完善配套功能。敷设东线污水管网7.1公里,完成了火车站西侧广场建设,新增天然气管道长8000米、配水管网6000米、人防工程10000平方米。加快生态环境建设。全面启动了全长9.7公里、总投资约6亿元的襄河穿城段综合治理工程,实施了南屏山森林公园的登山步道修复、亮化和两个小型活动广场建设。加快城南新区公共服务项目建设。消防站建成投入使用,信用联社综合楼、移动综合楼、妇幼保健站完成主体工程,公共服务中心、人民医院已启动建设。重推商业投资项目。奥康商业步行街正式投入运行;南屏农贸市场改造完成主体工程, 年 月份投入使用;瑞祥大酒店、意大利名品总部经济园、盛大装饰城、安福钢材物流园正在加紧建设。重抓拆迁安置工作。全年完成城东三角花园三期、东线污水管网、襄河穿城段综合治理等项目工程拆迁30万平方米,启动了庄曹二期、传塘新村、城南、城东、龙腾三江等地块70多万平方米的安置房建设,完成王曹新村、庄曹一期拆迁户 户。 年、 年在全市开展的“丰乐杯”城市竞赛中分别获三等奖和二等奖。

  城市管理工作(管理水平不断提升)。五年来,我们以争创省级文明县城为契机,着力于建设新 、展示新形象,不断加大城市管理力度,广泛开展争创文明县城、文明单位、文明镇村活动。实行了城市管理行政处罚权的相对集中,加大对违法占地、违法建设查处力度,“两违”现象得到有效遏制;加大环卫事业投入,城市保洁机制进一步完善;房地产和物业管理市场进一步规范,城区市容市貌明显改观。

  集镇建设(蓬勃开展)。积极推进“五城联创”和“丰乐杯”小城镇创建竞赛活动,率先在全省县级城市中建立大地统一坐标系统和gps全球定位台站。加大集镇建设力度,镇区道路网通畅,供水设施完善,垃圾做到集中收集,混凝土和柏油路面、主次干道两侧行道树种植率达到90%以上,二郎口、古河、大墅、十字、石沛、马厂等镇人行道铺装率达到85%。古河镇、十字镇、大墅镇在全市“丰乐杯” 竞赛中均获得好名次。

  新农村建设深入推进。组织申报13个批次10755亩建设用地置换项目,申报2个批次839亩建设用地增减挂钩项目,平稳拆迁6373户、71.2万平方米的旧村庄,我县的新农村建设一直走在全省的前列,XX年成功举办了全省新农村现场会。已新建农民新村66个、新居 栋 套。涌现出蔡集新村、六镇高庄、余郭新村、白酒新村、大墅墅龙新村等一批新农村示范点。

  二、存在问题

  调研中,大家普遍认为,虽然我县城乡规划、建设和管理工作取得了不错的成绩,但由于我县目前还处在大发展、大建设的关键时期,在规划、建设与管理上,还存在着一些制约城镇化水平提升的因素,必须引起高度关注和重视。具体来说,主要是:

  (一)认识上有差距

  一些镇和部门对城乡规划、建设管理等工作的认识不足,重视不够,工作抓的不够得力。突出表现在:有些地方还没有把城镇建设摆到应有的战略位置,广大干部群众对城镇建设的重要作用认识不足。有的镇因缺资金对搞好城镇建设存有畏难情绪,缺少发展新思路,造成工作被动;个别镇关起门来搞建设,难以形成大开放、大发展的格局;有些地方存在急功近利的短期行为,缺少长远眼光,制约了城镇建设上档次、上水平。

  (二)规划体系不够完善

  近年来,我县的县城规划已基本形成以 县县域村镇体系规划和总体规划为龙头,以控规为支撑,以专项规划为配套的规划体系。但村镇规划体系还不够完善,目前所有镇已完成新一轮总体规划修编,大多数镇没有编制详细规划,本地建设只由当地政府领导随意决策,造成建设的随意性和盲目性,导致村镇建设布局不规范,特色不突出,基础设施不配套等形象发生。 

  (三)基础设施配套不足

  县委、县政府投入大量的资金加大城镇基础设施和公共服务设施建设,基础设施得到了较大的提升,县城道路网络已基本形成,完善了城市给水、排水、电力、通信、有线电视、天然气等干线管网系统,学校、医院、城市污水管网等公益性城市基础设施正在按规划逐步建设到位。集镇面貌得到改善,所有镇均建有自来水厂,主干街道均有路灯、绿化和排水设施。但我县的基础设施建设还要进一步加强,尤其在停车场、公厕、垃圾中转站、污水设施等配套不足。

  (四)建设资金紧缺

  由于国家对政府贷款的控制更加严格,部分项目融资出现困难,有关部门、企业和个人投资少,利用外资开发城镇的力度不大,民间资金潜力挖掘不够。这些因素,导致城镇建设资金投入不足,制约了城镇的发展。

  (五)管理机构不健全

  镇村建设管理机构普通存在人员机构不健全的问题,无专职村镇管理机构,管理人员不固定,流动性大,经费少,工作缺乏积极性和连惯性。

  三、工作建议

  (一)提高思想认识

  进一步解放思想,更新观念,树立超前意识、机遇意识、发展意识,切实把加强城乡规划、建设和管理工作放在突出位置来抓,实行领导责任制,把规划、建设、管理列入任期责任目标,调动一切社会力量,全方位,多角度参与,形成齐抓共管的合力。

  (二)加强规划管理

  城镇建设必须真正把规划放在首位,一方面加快详规编制,一方面加强规划管理和执法。规划编制要把握几个原则:一是规划要有超前性,起点一定要高。二是要保持连续性,贯彻“一张蓝图绘到底”的思想。三是规划要有较强的可操作性。四是规划要突出自己的特色,切忌千篇一律。应维护规划的严肃性,对规划的实施管理一定要严格,规划需要调整的,要按照程序进行审批。同时,要严格规划执法,对不遵守规划的建设行为一定要认真查处。

  (三)加快基础设施建设

  城镇的道路、给排水、公厕、垃圾中转站等设施要优先发展,园林绿化要和道路建设同步进行,供气和污水治理等要统筹规划,力争同步配套建设。要抓住国家对农村电网改造、加快公路、通讯等基础设施建设,增加资金投入的机遇,加快城镇基础设施建设步伐。

  (四)增加融资渠道

  按照谁投资、谁经营、谁受益的原则,实行独资、合资、股份制、转让基础设施经营权等方式,吸引社会各界投资参与城镇建设。也可采取股份合作等融资方式多方筹集建设资金,实行综合开发、配套建设、有偿使用、滚动发展,为城镇建设提供充足的资金来源。

  (五)规范城镇管理

  建立健全城镇规划建设管理机构,从治理脏、乱、差入手,全面加强城镇管理,着力创造优美环境、优良秩序,搞好优质服务,提高城镇文明程度,改善人民群众的居住环境。制定加强城镇管理的规章制度,形成一套完整的城镇管理规范,把城镇管理纳入法制化轨道。

  四、工作思路

  xx:坚持把基础设施建设作为城乡发展的承载平台,着力改善城乡面貌。按照“协调城乡、完善设施、提升功能、彰显特色”的要求,突出加快中心城区发展,注重中心集镇的建设,深入推进新农村建设,不断提高城乡统筹发展水平。实施“一城三区”(城北新城、城南新区、老城区)发展战略,改造旧城区,开发建设新城区,提高市政基础设施存量。按照山水园林城市的标准,加快“一园两河”(南屏山森林公园和新老襄河)建设;抓好老城区给排水内网改造、污水处理、垃圾处理“三大工程”;实行计划用地和不饱和用地,稳步推进房地产开发。建立城市管理长效机制,加快城市绿化美化步伐,至2015年,建成区面积达到30平方公里,绿化覆盖率达到40%,保洁率达到100%;市政基础设施建设水平大幅度提高,城市步入科学有序的发展轨道。加快以古河、二郎口、大墅等小城镇建设,扶持区域中心镇做大做强,提升整体功能。加快电网改造,提高经济发展承载力。加快新农村安置点建设,完善基础设施,增强配套功能。

  年城乡建设工作安排:以新区建设为重点,加大城乡建设力度,增强城镇承载力

  年计划投资80亿元,实施102个城乡建设重点项目。其中县城安排新、续建的重点项目44个,总投资72亿元,计划完成投资42亿元,新增道路72公里,新增城市绿化200万平方米,建设安置房70万平方米。

  深化规划编制。围绕“三园”建设,进一步完善城北新城控制性详细规划及重要节点城市设计;启动城市综合防灾、基础设施、街区风貌景观等专项规划;加快重点片区修规和城市设计编制工作,完成神山旅游、城东三角花园、人民广场等项目的修规和县城重要地块、重要节点的规划编制;做好各镇重要地段和重点建设区域控规和新农村安置点规划编制工作。

  聚力会战新区。快速启动城北新城建设。围绕“一年拉开框架,三年形成规模,五年展现新貌”的目标,按照“统一规划,分布实施,组团式开发”的思路,加快招商引资力度,积极引进有实力的企业参与城北新城建设,加快推进以路网建设为重点的新城基础设施建设。先行启动25公里路网和连接京沪高铁火车站和宁西铁路 站的滁全二路建设;积极支持滁全第二快速通道和滁马扬高速建设,加快土桥水库扩容和景观湖改造,推动新城快见形象。重点打造城南新区。全面完成站东路、港口路、内环东路、万利路(儒林南路-慈济路延伸段)、儒学路(大吴路-站东路)、南二路(城南大道-站前路)、南三路(城南大道-站前路)等10条道路建设,高标准完成城南大道拓宽改造,路网框架基本形成。完成联社大楼、移动大楼、妇幼保健站、农委综合楼等建设,加快县公共服务中心、县医院迁址、火车站停车场等公共配套项目建设。推动加快瑞祥大酒店、盛大装饰城、意大利名品总部经济园、仪邦物流园、安富建材、江海新城市广场等重点招商项目建设。加快已出让的三个地块建设,适时招商推介城南西片区建设。完善城南新区供电、供水等配套,提高承载能力。着力提升城南新区的形象和品位。

  稳步实施老城改造。按照“组团式招商、成片开发”的思路,加快城东三角花园三期、南屏农贸市场和a1地块建设;适时招商推介人民广场等地块综合改造。加快推进襄河穿城段综合治理和南屏山森林公园建设改造,改善生态环境。新增污水处理管网36公里、天然气管道6公里、供水管网35公里、停车场1座、绿地面积200万平方米、路灯500盏。进一步完善城市功能。

  加快推进镇村建设。按照“丰乐杯”小城镇竞赛的要求,实行以奖代补,加大财政投入,大力开展集镇建设竞赛活动。创新集镇建设、融资与管理机制,逐步完善小城镇的基础设施配套。大力开展整村推进土地整治和城乡增减挂钩,加快新农村安置点建设,尽快实现“旧貌换新颜”。

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拆迁安置调研报告4篇

  拆迁安置工作是转型增速的基础、是赶超发展的依托、也是提升锡山城市形象和发展能力的大局所系。今年9月下旬以来,区人大常委会成立了由主要领导及分工领导带队,相关工作机构负责人参加的调研组,到基层各板块分别走访了解情况,并组织建设、房管、国土、规划、民政等相关职能部门召开座谈会听取意见。现将调研及思考的有关情况综述如下:

  一、拆迁安置工作成绩显著

  近年来,尤其是今年以来,全区各级紧紧围绕区委、区政府的工作部署,围绕项目抓拆迁,关注民生抓安置,在任务重、压力大的情况下,表现出在困难面前不回避、在压力面前不退缩的精神状态,以前所未有的强度、速度、力度推进拆迁工作,同时也较好地确保了社会和谐稳定。至10月底,全区累计完成拆迁量444万平方米,安置房建设项目开工45个,总面积达421.6万平方米,为全区转型提升、赶超发展奠定了坚实基础。

  1.目标明确,认识统一。大拆迁、大发展,不拆迁、难发展。拆迁与安置相辅相成,解决好安置可以促进和推动拆迁。各板块思想高度统一,认识高度一致,都把拆迁安置摆上了突出位置,作为当前促进转型升级、加快赶超发展的首选环节。特别是今年以来,全区统一确立了以项目定拆迁的基本思路,明确了安置房腾地、重点工程、经营性地块、产业园区项目、社会事业项目等五大类拆迁项目。以建促拆、安置先行的理念得到进一步强化,安置工作被放在了更加突出的位置。

  2.程序规范,举措有力。拆迁工作措施有力,各板块突出依法操作,按照依法拆迁、规范拆迁的要求,加大征地拆迁前期各项手续的办理力度,做到依法依规拆迁。动迁工作思路严密,发扬了钉劲、韧劲、磨劲,不厌其烦、不遗余力做动员拆迁工作。同时,严格执行拆迁政策,通过建立工作制度,规范各项操作程序,做到公平、公正、公开。如安镇街道明确要求对住宅拆迁建筑面积、合法面积、安置面积等信息进行统一上墙公示,主动接受群众监督;东亭、东北塘街道对非住宅拆迁建立严格的会审制度,通过层层把关,确保非住宅拆迁补偿的公平、公正。安置工作措施有力,顺应时代发展的潮流,各板块按照商品房的要求建设安置房,部分板块规划设计建设了一批品质上乘、环境优美、设施齐全的小高层和高层精品安置房小区。

  3、千方百计,帮助安置。为妥善处理和解决被拆迁群众的过渡安置问题,各板块动足了脑筋,想尽了办法,通过挖掘整合各方面资源,尽最大努力帮助他们解决过渡安置的问题。如东亭街道大力创新安置工作方式,出台安置房承租办法,努力缓解安置工作的压力,并根据实际情况,落实一批临时安置房,酌情提高了过渡费标准。锡北镇、安镇街道等对在外过渡拆迁户办理婚丧事,给予特别的经济补贴,开展暑期走访慰问,向在外过渡的每户家庭发放一定数额的高温慰问金。鹅湖、羊尖、东港、东北塘、云林、厚桥等地分别通过建设临时过渡房、租赁轻纺城、印刷包装城等部分闲置用房和改建老医院、老中学、厂房等办法帮助解决老弱病残等困难家庭的临时过渡安置。政府的这一系列为民举措,也得到了群众的广泛认可和拥护。

  二、拆迁安置工作面临的困难和问题

  调研中,各板块及有关部门针对当前拆迁安置工作,也集中反映了一些困难和问题,主要有以下四个方面:

  1.安置房建设有待加快。当前,安置房短缺是直接导致拆迁工作进展缓慢的最大阻碍。调研中反映,安置优先的理念尚未牢固确立,加之用地指标收紧、前期手续办理不及时、建设单位施工力量不足以及小高层和高层安置房建设周期长、质量要求高等因素,是导致当前安置房建设迟缓的主要原因。目前我区累计有过渡户12680户(其中全过渡8865户,半过渡3815户),全区安置房缺口较大,多数过渡户需要2年左右时间才能全部安置到位。从调研中也了解到,安置过渡费支出数额较大,已成为各板块的重要负担。无论是从加快安置拆迁群众,还是减轻财政压力方面考虑,都要求各板块高度重视,加快安置房的建设。

  2.清点工作有待突破。尽管目前全区拆迁的总体进度较快,但部分项目,由于少数居民没有完成拆迁,未能实现项目的整体拆平,也导致了一些优质的大项目不能快速引进落地,对后续发展造成了影响。一些即将交地的重点出让地块,由于拆迁工作不能按时到位,也将面临违约风险。今年已启动的121个拆迁项目仅有52个完成清点可交地,占拆迁项目总量的47%。有15个项目因为存在十户以下居民没有完成拆迁而没有最终拆平,已经严重影响并制约了我区项目拆迁工作的整体成效。

  3.拆迁工作氛围有待改善。媒体和社会舆论过度报道时有发生的拆迁事件,引发了部分群众对拆迁工作的片面理解。拆迁宏观政策趋紧,国家房屋征收与补偿条例即将出台,在此大环境下,不可否认在一定程度上也造成了我区拆迁工作人员的“瞻前顾后”、“缩手缩脚”。部分群众对拆迁补偿的期望值过高,也增添了拆迁工作的难度。为此,改善好、营造好区内的拆迁环境很有必要。

  4.腾地利用率有待提高。绝大多数群众顾全大局,拆迁易家,为地方建设发展腾出了空间,作出了贡献和牺牲。当前,他们对政府拆迁土地的利用建设充满了期待。通过近年来对拆迁工作的大力推进,全区为加快转型赶超提供了土地资源储备。从目前掌握的情况看,由于招商选资、项目引进工作成效还不够显著,对这部分已拆出土地的总体利用率还不是很高,符合产业发展的优质项目入驻不多,拆迁带来的发展优势还未能完全凸显。

  三、做好拆迁安置工作的几点建议

  城市建设发展的最终目的是让人民群众共享城市建设成果,实现城市发展与人民群众改善居住条件的双赢。当前,全区各级各部门需要把合理安置拆迁群众、提升居民居住质量贯穿于城市拆迁建设的全过程,做到将改善城市面貌与提高群众生活质量有机结合,让拆迁切实提高人民群众的幸福指数,使拆迁工作顺民意、达民情、暖民心。

  1.立足当前,着眼超前,加快高品质安置房建设。随着城市建设的深入推进,安置房建设将成为当前及今后一个时期最大的民生工程。各级各部门应高度重视,努力把这项民生工程办实、办好。一是加快建设。以实现“零过渡”为目标,根据过渡规模和拆迁计划,在做好需求分析和计划预测的基础上,科学放量安置房规模,优先安排计划,优先保障资金,优先配备人员,加快安置房启动实施,确保安置房建设逐步还清旧账,不欠新账,适度超前。二是提升品质。大力推广东亭、东北塘、安镇街道把最好的地段用于建设高品质安置房的好做法,优先选择地段好、配套齐、环境优的地块,高标准规划建设拆迁安置房,积极引入实力强、品牌优、社会责任感强的优秀房地产企业参与建设。通过强化设计,完善社区环境、生活服务、景观绿化等居住与配套服务功能,实现安置房建设品质的新提升。三是完善手续。各板块应严格按照有关规定,超前谋划,主动衔接,加快办理安置房建设有关手续,务必做到手续齐全后方能动工建设。

  2.突出重点,依法操作,确保拆迁安置工作的顺利推进。做好拆迁安置工作,要突出实施清点、“净地”出让、政策完善、安置房办证、拆迁企业职工和被征地农民就业这些重点,坚持依法操作,有序推进。一是抓好实施清点。继续发扬“5+2”、“白加黑”的工作干劲,勇于攻坚克难,突破工作难点,组织实施好清点工作,力求实现整体拆平,确保一批重大项目的入驻。认真分析研究“钉子户”形成的原因,依法合理利用行政裁决和行政强拆手段,采取一些有效的对策,特别要注重防止一些“钉子户”抱团的情况。二是坚持“净地”出让。“毛地”出让一方面不利于拆迁的进行,易引发社会矛盾;另一方面逾期不能完成拆平交地,政府还将面临地块出让违约的风险。从加快项目建设和保障社会稳定的角度考虑,倡导国有土地挂牌要坚持“净地”出让。三是完善拆迁政策。在深入调研,充分了解基层实际和群众意愿的基础上,对当前我区现有的拆迁政策进行梳理和完善,从有利于民生的角度出发,尽可能的做到统一,逐步提高补偿标准,使制定的政策更趋于科学、合理,易于被广大群众所接受。同时,保持政策的平衡性、稳定性和连续性,加强对拆迁政策实施操作的统一管理,把拆迁工作的各个环节都置于广大群众的监督之下,提高拆迁工作的公信力,避免因拆迁不公而引发矛盾。对于老、弱、病、残等特殊困难家庭,应充分体现政府关怀,做到依法拆迁、友情操作,全力帮助解决他们的合理要求和困难。四是加快安置房办证。办理安置房“两证”,既是维护被拆迁人合法权益的现实需要,也是政府关注民生、服务民生的重要举措。当前,要努力通过各项工作的完善,为申请安置房“两证”办理创造条件。继续以深入开展安置房建设清理规范工作为契机,及时完善建设项目土地、规划、建设、安置等手续,做到在竣工验收前完成所有手续,确保能够尽快进入办证程序。针对安置房大修理基金的归集问题,应尽快列出明确计划逐步加以推进。五是高度关注拆迁企业职工和被征地农民就业问题。近年来,东亭、东北塘、安镇街道等地非住宅拆迁超过了拆迁总量的一半以上。由于不少本地搬迁企业达不到入园标准,选择关闭停产或迁至异地发展,不少职工不愿随企业搬迁,面临失业或者再就业。据区人保局近期在东亭、安镇街道开展的一项调查数据反映,xx年1月份以来,因拆迁企业关闭停产和不愿随企业搬迁而解除劳动关系的本地职工有266人。这些职工的就业问题需要引起广泛关注。同时,拆迁项目的快速推进,导致不少农民放弃土地承包经营权,需要高度关注被征地农民就业工作。区各有关部门应通过加大转岗培训、组织专场招聘、扶持创业和开发公益性岗位等途径,不断拓宽就业渠道,努力实现拆迁企业失业职工和被征地农民的就业工作。

  3.强化宣传,注重引导,营造锡山拆迁的良好氛围。良好的宣传氛围是拆迁工作有效推进的重要保证。当前,要高度重视和营造好我区的拆迁环境,继续通过各种宣传方式和途径,突出深化正面宣传,多宣传锡山建设的宏伟蓝图、拆迁安置的重大意义,以及实施城市现代化发展战略给城市面貌和群众生活带来的巨大变化,让“拆迁是为了改善百姓生活、拆迁是为了加快锡山发展”的观念深入人心,调动全区上下广泛支持、主动参与、齐心协力做好这项工作。

  4.高端合作,强化招商,努力实现腾地发展的最大效益。坚持“三高”原则,加强高端合作和重大项目的招商引进工作,积极引进符合地区产业发展的“高、大、新”项目,努力实现赶超发展的新突破。通过前期的努力,各板块的专业园区建设已经初现雏形。改变当前项目落地少,尤其是高端集聚效应的产业项目仍较少的局面,需要长远规划、合力推动,重点是加强同京、沪、深城市和高校、科研院所、央企等之间的高端合作,使得每个产业园区尽快完成具有技术含量、产业特色、品牌特征的1-2家龙头企业落地,通过这些龙头企业进一步带动产业链的延伸发展,实现腾地发展的最大效益。继续发挥好重点企业重点项目建设发展联席会议等制度的作用,扎实做好项目的各项服务工作,确保项目早建设、早投产、早收益。

  5.及早谋划,加强调研,加速安置小区管理的保障跟进。随着拆迁工作的快速推进,我区的安置小区呈现出逐年增多的趋势。从调研中了解到,当前拆迁安置过程中,原一个村的村民被分别安置于多个小区、一个小区安置多个村村民的现象十分普遍,甚至还存在着跨镇、跨街道安置的情况。安置小区普遍存在着房屋出租率高,人户分离现象严重的实际问题,由于居管分离和社区管理机构缺失,导致了安置小区管不了、原村(社区)管不着的局面,形成了社会管理的盲点和死角,也给群众办事造成极大不便。目前,全区各级的工作重心相对都集中在拆迁和安置阶段,但对安置以后的管理问题重视程度不够。各有关部门和地区要坚持属地管理的原则,对于一些符合建居条件的安置小区,通过整合,理顺各类关系,合理制订安置小区的建居计划并加紧实施,尽快建立管理机构,打破目前管理真空的局面。同时,兼顾考虑好安置小区的党建、群团等工作。此外,因大面积拆迁,部分行政村已“名存实亡”,被形象的称为“空壳村”。如何处置这部分村的股份制资产、村民变居民、撤村建居、行政村转化为城市社区等问题,有关部门应尽快列入议事日程,抓紧研究,妥善处理。

拆迁安置工作调研报告

  拆迁安置工作是转型增速的基础、是赶超发展的依托、也是提升锡山城市形象和发展能力的大局所系。今年9月下旬以来,区人大常委会成立了由主要领导及分工领导带队,相关工作机构负责人参加的调研组,到基层各板块分别走访了解情况,并组织建设、房管、国土、规划、民政等相关职能部门召开座谈会听取意见。现将调研及思考的有关情况综述如下:

  一、拆迁安置工作成绩显著

  近年来,尤其是今年以来,全区各级紧紧围绕区委、区政府的工作部署,围绕项目抓拆迁,关注民生抓安置,在任务重、压力大的情况下,表现出在困难面前不回避、在压力面前不退缩的精神状态,以前所未有的强度、速度、力度推进拆迁工作,同时也较好地确保了社会和谐稳定。至10月底,全区累计完成拆迁量444万平方米,安置房建设项目开工45个,总面积达421.6万平方米,为全区转型提升、赶超发展奠定了坚实基础。

  1.目标明确,认识统一。大拆迁、大发展,不拆迁、难发展。拆迁与安置相辅相成,解决好安置可以促进和推动拆迁。各板块思想高度统一,认识高度一致,都把拆迁安置摆上了突出位置,作为当前促进转型升级、加快赶超发展的首选环节。特别是今年以来,全区统一确立了以项目定拆迁的基本思路,明确了安置房腾地、重点工程、经营性地块、产业园区项目、社会事业项目等五大类拆迁项目。以建促拆、安置先行的理念得到进一步强化,安置工作被放在了更加突出的位置。

  2.程序规范,举措有力。拆迁工作措施有力,各板块突出依法操作,按照依法拆迁、规范拆迁的要求,加大征地拆迁前期各项手续的办理力度,做到依法依规拆迁。动迁工作思路严密,发扬了钉劲、韧劲、磨劲,不厌其烦、不遗余力做动员拆迁工作。同时,严格执行拆迁政策,通过建立工作制度,规范各项操作程序,做到公平、公正、公开。如安镇街道明确要求对住宅拆迁建筑面积、合法面积、安置面积等信息进行统一上墙公示,主动接受群众监督;东亭、东北塘街道对非住宅拆迁建立严格的会审制度,通过层层把关,确保非住宅拆迁补偿的公平、公正。安置工作措施有力,顺应时代发展的潮流,各板块按照商品房的要求建设安置房,部分板块规划设计建设了一批品质上乘、环境优美、设施齐全的小高层和高层精品安置房小区。

  3、千方百计,帮助安置。为妥善处理和解决被拆迁群众的过渡安置问题,各板块动足了脑筋,想尽了办法,通过挖掘整合各方面资源,尽最大努力帮助他们解决过渡安置的问题。如东亭街道大力创新安置工作方式,出台安置房承租办法,努力缓解安置工作的压力,并根据实际情况,落实一批临时安置房,酌情提高了过渡费标准。锡北镇、安镇街道等对在外过渡拆迁户办理婚丧事,给予特别的经济补贴,开展暑期走访慰问,向在外过渡的每户家庭发放一定数额的高温慰问金。鹅湖、羊尖、东港、东北塘、云林、厚桥等地分别通过建设临时过渡房、租赁轻纺城、印刷包装城等部分闲置用房和改建老医院、老中学、厂房等办法帮助解决老弱病残等困难家庭的临时过渡安置。政府的这一系列为民举措,也得到了群众的广泛认可和拥护。

  二、拆迁安置工作面临的困难和问题

  调研中,各板块及有关部门针对当前拆迁安置工作,也集中反映了一些困难和问题,主要有以下四个方面:

  1.安置房建设有待加快。当前,安置房短缺是直接导致拆迁工作进展缓慢的最大阻碍。调研中反映,安置优先的理念尚未牢固确立,加之用地指标收紧、前期手续办理不及时、建设单位施工力量不足以及小高层和高层安置房建设周期长、质量要求高等因素,是导致当前安置房建设迟缓的主要原因。目前我区累计有过渡户12680户(其中全过渡8865户,半过渡3815户),全区安置房缺口较大,多数过渡户需要2年左右时间才能全部安置到位。从调研中也了解到,安置过渡费支出数额较大,已成为各板块的重要负担。无论是从加快安置拆迁群众,还是减轻财政压力方面考虑,都要求各板块高度重视,加快安置房的建设。

  2.清点工作有待突破。尽管目前全区拆迁的总体进度较快,但部分项目,由于少数居民没有完成拆迁,未能实现项目的整体拆平,也导致了一些优质的大项目不能快速引进落地,对后续发展造成了影响。一些即将交地的重点出让地块,由于拆迁工作不能按时到位,也将面临违约风险。今年已启动的121个拆迁项目仅有52个完成清点可交地,占拆迁项目总量的47%。有15个项目因为存在十户以下居民没有完成拆迁而没有最终拆平,已经严重影响并制约了我区项目拆迁工作的整体成效。

  3.拆迁工作氛围有待改善。媒体和社会舆论过度报道时有发生的拆迁事件,引发了部分群众对拆迁工作的片面理解。拆迁宏观政策趋紧,国家房屋征收与补偿条例即将出台,在此大环境下,不可否认在一定程度上也造成了我区拆迁工作人员的“瞻前顾后”、“缩手缩脚”。部分群众对拆迁补偿的期望值过高,也增添了拆迁工作的难度。为此,改善好、营造好区内的拆迁环境很有必要。

  4.腾地利用率有待提高。绝大多数群众顾全大局,拆迁易家,为地方建设发展腾出了空间,作出了贡献和牺牲。当前,他们对政府拆迁土地的利用建设充满了期待。通过近年来对拆迁工作的大力推进,全区为加快转型赶超提供了土地资源储备。从目前掌握的情况看,由于招商选资、项目引进工作成效还不够显著,对这部分已拆出土地的总体利用率还不是很高,符合产业发展的优质项目入驻不多,拆迁带来的发展优势还未能完全凸显。

  三、做好拆迁安置工作的几点建议

  城市建设发展的最终目的是让人民群众共享城市建设成果,实现城市发展与人民群众改善居住条件的双赢。当前,全区各级各部门需要把合理安置拆迁群众、提升居民居住质量贯穿于城市拆迁建设的全过程,做到将改善城市面貌与提高群众生活质量有机结合,让拆迁切实提高人民群众的幸福指数,使拆迁工作顺民意、达民情、暖民心。

  1.立足当前,着眼超前,加快高品质安置房建设。随着城市建设的深入推进,安置房建设将成为当前及今后一个时期最大的民生工程。各级各部门应高度重视,努力把这项民生工程办实、办好。一是加快建设。以实现“零过渡”为目标,根据过渡规模和拆迁计划,在做好需求分析和计划预测的基础上,科学放量安置房规模,优先安排计划,优先保障资金,优先配备人员,加快安置房启动实施,确保安置房建设逐步还清旧账,不欠新账,适度超前。二是提升品质。大力推广东亭、东北塘、安镇街道把最好的地段用于建设高品质安置房的好做法,优先选择地段好、配套齐、环境优的地块,高标准规划建设拆迁安置房,积极引入实力强、品牌优、社会责任感强的优秀房地产企业参与建设。通过强化设计,完善社区环境、生活服务、景观绿化等居住与配套服务功能,实现安置房建设品质的新提升。三是完善手续。各板块应严格按照有关规定,超前谋划,主动衔接,加快办理安置房建设有关手续,务必做到手续齐全后方能动工建设。

  2.突出重点,依法操作,确保拆迁安置工作的顺利推进。做好拆迁安置工作,要突出实施清点、“净地”出让、政策完善、安置房办证、拆迁企业职工和被征地农民就业这些重点,坚持依法操作,有序推进。一是抓好实施清点。继续发扬“5+2”、“白加黑”的工作干劲,勇于攻坚克难,突破工作难点,组织实施好清点工作,力求实现整体拆平,确保一批重大项目的入驻。认真分析研究“钉子户”形成的原因,依法合理利用行政裁决和行政强拆手段,采取一些有效的对策,特别要注重防止一些“钉子户”抱团的情况。二是坚持“净地”出让。“毛地”出让一方面不利于拆迁的进行,易引发社会矛盾;另一方面逾期不能完成拆平交地,政府还将面临地块出让违约的风险。从加快项目建设和保障社会稳定的角度考虑,倡导国有土地挂牌要坚持“净地”出让。三是完善拆迁政策。在深入调研,充分了解基层实际和群众意愿的基础上,对当前我区现有的拆迁政策进行梳理和完善,从有利于民生的角度出发,尽可能的做到统一,逐步提高补偿标准,使制定的政策更趋于科学、合理,易于被广大群众所接受。同时,保持政策的平衡性、稳定性和连续性,加强对拆迁政策实施操作的统一管理,把拆迁工作的各个环节都置于广大群众的监督之下,提高拆迁工作的公信力,避免因拆迁不公而引发矛盾。对于老、弱、病、残等特殊困难家庭,应充分体现政府关怀,做到依法拆迁、友情操作,全力帮助解决他们的合理要求和困难。四是加快安置房办证。办理安置房“两证”,既是维护被拆迁人合法权益的现实需要,也是政府关注民生、服务民生的重要举措。当前,要努力通过各项工作的完善,为申请安置房“两证”办理创造条件。继续以深入开展安置房建设清理规范工作为契机,及时完善建设项目土地、规划、建设、安置等手续,做到在竣工验收前完成所有手续,确保能够尽快进入办证程序。针对安置房大修理基金的归集问题,应尽快列出明确计划逐步加以推进。五是高度关注拆迁企业职工和被征地农民就业问题。近年来,东亭、东北塘、安镇街道等地非住宅拆迁超过了拆迁总量的一半以上。由于不少本地搬迁企业达不到入园标准,选择关闭停产或迁至异地发展,不少职工不愿随企业搬迁,面临失业或者再就业。据区人保局近期在东亭、安镇街道开展的一项调查数据反映,XX年1月份以来,因拆迁企业关闭停产和不愿随企业搬迁而解除劳动关系的本地职工有266人。这些职工的就业问题需要引起广泛关注。同时,拆迁项目的快速推进,导致不少农民放弃土地承包经营权,需要高度关注被征地农民就业工作。区各有关部门应通过加大转岗培训、组织专场招聘、扶持创业和开发公益性岗位等途径,不断拓宽就业渠道,努力实现拆迁企业失业职工和被征地农民的就业工作。

  3.强化宣传,注重引导,营造锡山拆迁的良好氛围。良好的宣传氛围是拆迁工作有效推进的重要保证。当前,要高度重视和营造好我区的拆迁环境,继续通过各种宣传方式和途径,突出深化正面宣传,多宣传锡山建设的宏伟蓝图、拆迁安置的重大意义,以及实施城市现代化发展战略给城市面貌和群众生活带来的巨大变化,让“拆迁是为了改善百姓生活、拆迁是为了加快锡山发展”的观念深入人心,调动全区上下广泛支持、主动参与、齐心协力做好这项工作。

  4.高端合作,强化招商,努力实现腾地发展的最大效益。坚持“三高”原则,加强高端合作和重大项目的招商引进工作,积极引进符合地区产业发展的“高、大、新”项目,努力实现赶超发展的新突破。通过前期的努力,各板块的专业园区建设已经初现雏形。改变当前项目落地少,尤其是高端集聚效应的产业项目仍较少的局面,需要长远规划、合力推动,重点是加强同京、沪、深城市和高校、科研院所、央企等之间的高端合作,使得每个产业园区尽快完成具有技术含量、产业特色、品牌特征的1-2家龙头企业落地,通过这些龙头企业进一步带动产业链的延伸发展,实现腾地发展的最大效益。继续发挥好重点企业重点项目建设发展联席会议等制度的作用,扎实做好项目的各项服务工作,确保项目早建设、早投产、早收益。

  5.及早谋划,加强调研,加速安置小区管理的保障跟进。随着拆迁工作的快速推进,我区的安置小区呈现出逐年增多的趋势。从调研中了解到,当前拆迁安置过程中,原一个村的村民被分别安置于多个小区、一个小区安置多个村村民的现象十分普遍,甚至还存在着跨镇、跨街道安置的情况。安置小区普遍存在着房屋出租率高,人户分离现象严重的实际问题,由于居管分离和社区管理机构缺失,导致了安置小区管不了、原村(社区)管不着的局面,形成了社会管理的盲点和死角,也给群众办事造成极大不便。目前,全区各级的工作重心相对都集中在拆迁和安置阶段,但对安置以后的管理问题重视程度不够。各有关部门和地区要坚持属地管理的原则,对于一些符合建居条件的安置小区,通过整合,理顺各类关系,合理制订安置小区的建居计划并加紧实施,尽快建立管理机构,打破目前管理真空的局面。同时,兼顾考虑好安置小区的党建、群团等工作。此外,因大面积拆迁,部分行政村已“名存实亡”,被形象的称为“空壳村”。如何处置这部分村的股份制资产、村民变居民、撤村建居、行政村转化为城市社区等问题,有关部门应尽快列入议事日程,抓紧研究,妥善处理。

关于我区拆迁安置工作中重点难点问题的调研报告

  近几年来,我区的省、市重点工程项目众多,拆迁安置过程出现了不少问题,由此引起的民间纠纷和群体上访呈上升趋势,严重影响我区社会稳定,成为当前我区经济发展不容忽视的障碍。因此认真研究我区拆迁安置工作中的热点难点问题,规范政府行为,使之在以后的拆迁安置工作中真正做到依法行政,执政为民,切实维护拆迁群众在城市化进程中的实际利益,成为一个具有现实意义的研究课题。我们通过下发调查问卷、召开座谈会、下村入户实地调查等方式,对这一课题进行了研究和探讨,现将我们一些肤浅的意见汇报如下,供领导们参考。

  一、 基本情况

  **区总面积**平方公里,其中农村面积**平方公里,农业人口约占总人口的*%,是城乡并存区。近年来,我区牢牢抓住市治西迁、**建设全面启动等机遇,围绕市委、市政府提出的“一年一个样,三年大变样”的奋斗目标,确立了“举全区之力抓城市建设,合万众之心建经济强区”的发展战略,在全区抛起了新一轮大规模城市建设热潮。从至今,全区共有省、市、区重点工程建设项目**个,共投入资金**亿元。全区**个街道、乡、镇均有城建开发任务,共开发征用土地**多亩,累计拆除房屋约**万平方米,拆迁群众**户,其中农民**户**人,农村拆迁安置量大任务重。我区拆迁安置工作在各级各部门的高度重视下,在广大拆迁户的理解支持下,总的来说进展顺利,并创造了、“**模式”和“**模式”这样的好典型。

  二、 我区开展拆迁安置工作中主要经验

  拆迁安置工作情况复杂、矛盾突出、任务繁重。在工作中,我区克服种种困难,冲破重重阻挠,取得了一些成绩,积累了一些经验。

  1、领导重视是搞好拆迁安置工作的保证。拆迁安置工作牵涉面广,情况错综复杂,没有强有力的领导组织作保障,工作很难开展,为加强领导力量,强化保障措施,一是建立了领导联系项目制。按照“一个项目、一位领导、一套班子、一种模式”的工作思路,由一位区级领导联系一个具体项目、一在严格执行政策的前提下,对该项目的拆迁安置全权负责,形成了对拆迁安置工作齐抓共管的领导格局。二是建立了领导联系街道制。由于街道的拆迁安置任务较重,压力较大,矛盾较多,为减轻街道的压力,区委向每个街道派出了2至3名区级领导协调指导拆迁安置工作,及时化解矛盾,解决问题,收到了很好的效果。三是成立了处理拆迁安置遗留问题领导小组。区委、区政府成立了拆迁安置遗留问题领导小组,负责对全区拆迁安置遗留问题进行全面处理,并明确了责任领导、责任人,提出了处理意见,确定了交办时间。我区大部分拆迁安置遗留问题的处理都有了较大的进展,为以后的开发建设和拆迁安置工作扫清了障碍,夯实了基础。

  3、宣传到位是搞好拆迁安置工作的基础。拆迁安置工作是一项政策性很强的工作,加大有关法律、法规和政策的宣传力度,引导群众正确认识和掌握拆迁安置工作有关政策,正确对待拆迁安置中的矛盾和问题十分必要。在工作中,我区注重多途径、多形式、多方位做好有关政策法律和宣传工作和拆迁户的思想工作。

  4、依法办事是搞好拆迁安置工作的关键。拆迁安置工作事关每一位拆迁群众的切身利益,稍有不慎,就会引起矛盾,造成不稳定因素,只有严格依法律办事,才能将矛盾消除在萌萌芽状态。一是严格按政策补偿,二是严格坚持“三公开”原则三是严格坚持“三带三包”政策,即带感情、带政策、带拆迁方案,包协议签订、包过渡、包稳定。

  5、妥善安置是搞好拆迁安置工作的重点。我区积极主动与相关部门衔接,全力促进农民安置用地的落实和农民安置房的落实。全区共核定“两安”用地总指标**亩,已办理红线的安置用地**亩,另有**亩正在办理之中,目前,已搬进拆迁户的农民安置小区达*个,正在建设的农民安置小区的**个。在几年的拆迁安置工作中,我区创造了地“**”和“**”等成功的安置模式,存在的主要问题

  (一)在我区实际拆迁过程中存在几个突出问题,主要表现在以下几个方面:

  1、少数干部群众对拆迁安置的政策了解不够、理解不透,或者误解了拆迁安置政策。由于缺乏拆迁主体和被拆迁人之间的对话交流的渠道,作为拆迁主体一方的干部对群众的疑问不能正确解答,甚至有的干部对群众反映的问题敷衍塞责,上推下压,引起群众的不满。

  2、在拆迁调查工作中,对补偿标准的尺度掌握出现偏差。尽管政府部门按照拆迁政策,制定了统一补偿标准,但由于对同类房屋的结构、装修、价格等问题的认同上存在差异;对居民建在集体土地上与国有土地上的房屋估价混同;甚至存在个别讲人情、论亲疏,对拆迁地面积的丈量、拆迁标的物的估价不统一,出现个别超面积丈量、超值估价等现象,致使被拆迁人之间相互攀比,引发矛盾。

  3、由于现行的有关拆迁安置法律规定的原则性强,实际可操作性较差,有些村组制定的村规民约,有部分违反现行法律政策的规定,且在发放拆迁安置补偿过程中缺乏透明度,侵犯了被拆迁群众的合法权益。

  (二)拆迁安置工作较为滞后,超期过渡现象严重。

  1、拆迁安置工作体制理顺不畅。街道、乡(镇)对拆迁安置工作重视不够,思想不够统一;相当多的干部对政策理解不透彻,执行政策存在较大的偏差;部分项目管理人员责任心欠佳,导致很多项目前期工作难以落实;部分拆迁单位及拆迁户对拆迁工作不配合,漫天要价,导致有些项目的拆迁工作难以推进。

  2、农民安置工作落实欠佳,超期过渡现象严重。由于近年来大开发、大建设,特别是一些省、市重点工程建设的需要,农民拆迁大多是先拆迁后安置或边拆迁边安置的情况下开展的,加之部分安置用地、安置资金难以到位,导致大批拆迁农民住户安置难以到位,长期处于过渡状态。目前全区尚有 *户*人在外过渡,占总拆迁人数的*%,且大部分是超期过渡。

  (三)失地农民的生活出路问题难以解决。被拆迁后,农民失去了赖以生存的土地,且绝大部分农民除农活外无别的一技之长,较难找到工作,安置补偿费又十分有限,缺乏足够的资本开展经营活动,社会保障、子女入学等一系列问题得不到妥善解决,必然给社会带来不稳定因素。

  三、 对策和建议

  1、加大拆迁安置法律政策宣传的力度 

  在多年来的拆迁安置工作中,我们积累了一些成功的经验,其中重要的一点就是对拆迁安置法律政策的宣传。在每项重点工程建设的拆迁征用地之前,首先召开动员大会,向被拆迁村组和拆迁户发放大量的宣传资料,是一项有益的必不可少的工作。但是,从调查了解的情况看,主要存在的问题是对相关法律政策宣传的广度和深度不够。为此,在进行重点工程拆迁工作的时候,我们除了开好动员会外,要加强相关法律政策宣传工作。对参与拆迁安置工作的干部要进行相关法律政策的学习和培训,尤其对被拆迁范围内的村组党员和干部进行更深层次安置补偿法律政策的学习和宣传,利用他们的幅射作用,教育和提高全体被拆迁安置群众的政策法律素质。对可能出现和已经出现的问题,特别是对基层党员干部发现和提出的政策问题,有针对性地加以认真负责地解释和说明。如某街道拆迁户两年两次搬迁,安置无着落,其反映强烈。据了解,该安置地已在规划建设中,政府巳按时足额发放了过渡费,这是政府拆迁安置工作中的一项政策规定,通过政策宣传,这些拆迁户很快消除了怨愤。实践证明,只要我们及时做好拆迁安置相关法律政策的宣传工作,就能够得到广大群众的理解和支持,许多矛盾都可得到预防和解决。 

  2、坚持拆迁调查、安置中公开、公平、公正原则 

  由于当前重点工程的拆迁工作任务繁重,特别是拆迁安置工作时间紧,且工作量大,为了追求工作效率,政府在拆迁调查工作中实行大兵团作战,这往往是要以牺牲公正为代价的,也成为产生安置拆迁纠纷的原因之一。为此建议主管部门,要切实把握好公正与效率的关系,坚持公开、公平、公正的原则,以公开促公正,以公平保稳定。在拆迁安置补偿过程中,主管部门对土地征用要公开进行,把征用地批准机关、批准文号和征用土地用途、范围、面积、补偿依据以及农业人员安置办法、办理征地补偿登记地点、期限等,在被征用拆迁地予以公告;对拆迁补偿要公开进行,把征用地拆迁数量、补偿依据、补偿费数额、被安置农业人员数量、农业人员安置方式、房屋安置方式、征地补偿安置方案及其具体实施的步骤等,在被征用拆迁地予以公布,接受被拆迁地群众的监督,防止被拆迁人的合法利益受到侵犯。特别是安置对象和房屋拆迁等补偿安置到人到户的,更要十分注重公开、公平、公正的原则。同时成立核查组,掌握统一补偿标准,对群众提出的异议进行复核调查,对存在的问题进行纠正,确保重点工程拆迁安置工作在公平、公正、公开的原则下进行,最大限度地减少因拆迁安置不公而引发矛盾。 

  3、完善拆迁安置工作中可操作性的法律规范 

  目前,我区安置拆迁补偿依据主要是《**征地补偿安置条例》,但该条例原则性强,在实际操作中仍有许多困难,由此引发的各类矛盾纠纷较多。在我国法制不断健全的今天,人民群众的法律素质不断提高,依法维权意识不断增强。为了进一步规范我区安置拆迁补偿工作,使安置拆迁补偿工作做到有法可依,制定相应的操作性较强的《安置拆迁补偿办法》已经迫在眉睫。根据宪法精神和民法通则、婚姻法、妇女儿童权益保护法、计划生育法以及《**征地补偿安置条例》的有关规定,结合工作实际,现提出以下具体意见: 

  (一)农业人口数的统计应严守政府通告之日的底线,对前不溯及,对后不顺延。 

  (二)服义务兵役(含超期服役的)的现役军人应参与安置分配;未随军迁出、其户口在拆迁地的军人家属(包括其配偶和子女),应同等参与安置补偿分配。 

  (三)拆迁地的在校大、中专学生,其户口虽已迁出,但未分配安排正式工作的,凭在读学校证明和学生证,应同等参与安置补偿分配。 

  (四)具有拆迁地户口,正在劳改劳教的人员,应同等参与安置补偿分配。 

  (五)享受五保优待的人员,应同等参与安置补偿分配,其补偿费由村组代管。 

  (六)拆迁地已出嫁妇女,离婚后因生活无着落而回迁的人员(含已回村落户、法定抚养的小孩,)和婚嫁到拆迁地妇女而离婚后其户口仍在拆迁地的人员(含再婚随迁、法定抚养的小孩),应当同等参与安置补偿分配;婚嫁农村的出嫁女,其户口未迁出的人员,只能一次性享受一方安置补偿,已在男方参与安置补偿的人员,不参与本地安置补偿分配;未参与男方所在地安置的人员,应当参加户口所在地的安置补偿分配。如户口回迁或者未迁出的上述人员与村组另有书面协议的,可按协议执行。男到女方落户的可参照执行。 

  (七)婚嫁城镇、未随迁的拆迁地半边户及其子女,应同等参与安置分配;但一方已享有国家福利分房的,可不考虑宅基地和住房的政策性优待。 

  (八)原籍在拆迁地,因生活所迫或历史上的政治原因被迫外迁,后其户口又回迁原籍,并分有责任田土的人员,应同等参与安置补偿分配,外地回迁户与村组另有协议的,可按协议执行。 

  (九)返乡居住的离退休人员,不参与安置补偿分配。其配偶系再婚的农村户口,经村组集体研究和村民会议通过,准许其迁入的,应当给予安置补偿,但与村组有协议的,可按协议执行。 

  (十)违反计划生育政策法律,未处罚到位的计划外生育子女,不参与安置补偿分配。农村独生子女可享受安置补偿有关政策性优待,按相关政策执行。 

  (十一)无正当理由迁入的农业人口(含空挂户),不参与安置补偿分配。 

  (十二)欠有国家税费、集体公益事业折价款以及其他集体欠款的人员,其安置补偿可以折扣欠款后按实发放。 

  4、转变工作作风,树立政府良好形象 

  重点工程建设利国富民,对加速经济发展和加快城市化进程意义重大。同时,拆迁安置补偿费的发放到位,涉及到被拆迁群众的直接利益,也是被拆迁群众最关心、最实际、最容易引发各种矛盾焦点问题,这些都对政府工作提出了很高的要求。重点工程建设中的拆迁安置工作,从一个侧面体现了政府部门工作作风的好坏和工作水平的高低。在拆迁安置补偿过程中,政府转变工作作风在一定程度上促使工作水平的提高。我们保持优良的工作作风,就会得到广大被拆迁群众的理解和支持,使重点工程的建设有序推进;反之就会遭到部分拆迁群众的抵触,使重点工程建设受到阻滞。为此我们要牢记五心,转变作风,打造诚信政府形象。即在拆迁安置工作中,接待群众咨询要热心;调查补偿情况要细心;听取群众意见要耐心;核实安置补偿标准要公心;善后安置要关心。此外,要保持拆迁安置工作的延续性,切实落实对被拆迁群众的承诺,勤政为民,真正做好被拆迁群众的公仆,从而树立起人民政府的良好形象,获得广大人民群众的支持和拥护。

  5、统筹项目建设与拆迁安置,促进安置小区建设社区化。一是要坚持先安置后拆迁的原则。坚持对所有工程严格实行“先安置后拆迁”的原则,采用“项目+安置”的办法,将农民安置地与建设项目一并办理手续,一同报建。二是要实行集中留地,统一安置,积极推行“咸嘉模式”的成功经验。即:一是集中统一重建安置。坚持统一规划设计、统一报建、统一建设、统一质监、 统一物业管理,利用有限的土地资源、科学、合理地安置好农民,做到高标准规划、高质量建设、高水平管理,使农民安置小区联体成片功能完善、设施齐备、适宜居住。二是因地制宜,发展产业。充分利用农民生产安置用地,采用土地入股、自主开发等方式,大力发展后勤服务业和商贸业,使农民变股民,从经营中分红获利,建立稳定的收入来源。三是多途径安排农民就业。安排拆迁农民从事物业管理和后勤服务;积极与征地建设单位协调,在用工上优先考虑当地农民,鼓励失地农民从事个体经营和兴办企业,并提供一定的优惠。

  6、加强农民安置小区的统一规划,尽快制定好全区农民安置整体规划。一是规划要统一。与市、区总体规划统一协调,农民安置小区建成后直接成为现代化城区的组成部分。二是规划要先行。制定科学合理的全区土地利用规划和年度供地计划,统筹安排城乡建设用地,强化规划约束力,明确失地农民的生活安置一律按居民小区规划建设。三是规划要科学。按照有利于土地综合利用、有利于社区管理和物业管理的“三个有利于”标准,科学规划农民安置小区。四是规划要实用。按照农民生产安置一律作二、三产业规划建设的要求,高起点规划好、预留好生产用地。把规划、预留生产用地与项目开发、市场建设结合起来,使生产用地成为失地农民获得长久收益的主要来源。

  7、创新劳动就业服务,促进失地农民就业市场化。一是要加强对失地农民的培训工作。培训重点主要是引导性培训和职业技能培训两个方面。引导性培训主要是对失地农民开展基地权益保护、法律知识、城市生活常识、寻找就业岗位等方面的培训。职业技能培训主要是在充分尊重失地农民意愿的基础上,开展家政服务、餐饮、保健、制造、建筑等行业和知识的技能培训。二是结合项目解决失地农民的就业问题。加强项目建设的协调与合作,在建设进从建筑工程中找岗位,建设后中牧业管理和卫生保洁中找岗位。三是完善劳动力市场。加强街道劳动保障管理服务站的建设,进一步完善市场化的就业机制。将失地农民就业与下岗工作再就业统筹考虑,打破城乡“藩篱”,变“变籍门槛”为“素质门槛”。

  (三)改革社会保障制度,促进失地农民养老社会化。一是实现失地农民身份的转换。在子女就学、劳动就业、社会保险、计划生育等方面与城市居民同样的政策待遇。二是坚持“低门槛进入、低标准享受”的原则。参照职工基本养老保险的“新人”办法进行,根据区域经济发展水平和个人收入水平确定个人帐户养老金标准。降低门槛,因地制宜、秩序渐进。三是采取“个人责任和社会互济相结合”的办法。失地农民个人帐户养老金的资金来源坚持以个人和村集体为主,政府支持为辅。考虑有昨于鼓励失地农民劳动就业和与城镇社保体系相对接。

  一是要加快安置小区居委会的建设。对新建成的农民安置小区,要加快建设社区居委会,按照城市社区的规范和要求,不断完善社区日常管理,促进社区管理由农村范式向城市范式转变。二是要加快社区文化建设。失地农民一般受教育程度较低,生活方式中有许多不适宜城市生活习惯。今后,要以城乡文明融合为目标,通过开办夜校、培训班,组织社区文化艺术节等形式,尽快促进失地农民生活方式和行为习惯的城市化转变。

关于拆迁安置工作的调研报告

  【核心提示】城市房屋拆迁安置,被不少业内人士称为城市建设的“第一难事”,不仅涉及到千家万户的切身利益,影响着城市的建设发展,更关系到社会稳定。××路延伸段是××中心城区连接××路与××经济开发区的主干道,是一项公益性重点建设工程。该工程(一期)涉及拆迁户231户,需拆迁房屋102栋,总建筑面积达48000平方米。自XX年11月正式启动该工程的拆迁安置工作以来,在市委、市政府领导的直接关心下,通过各方面的努力,克服了重重困难,至XX年5月21日顺利完成了拆迁工作,整个过程没有发生一起强拆事件,保持了社会的和谐稳定,取得了攻破城市建设拆迁安置这个“堡垒”的全胜。一位曾是“钉子户”的市民心悦诚服地说:“党和政府按政策办事,对我们的合理要求给予了最大限度的满足,解决了我们的实际困难。加上工作人员反复苦口婆心地做我们的思想工作,要是再不配合,就太没良心了!”××路延伸工程的顺利拆迁书写了××破解城市拆迁安置难题的精彩一笔。/>一、拆迁背景

  “拆迁难,乃天下第一难”,从政府工作的角度来讲,这已经是一个共识。之所以说它难,一方面在于拆迁工作是服务于城市建设的需要,而城市建设项目的实施又有时间进度上的要求,容不得无限期地拖延;另一方面,拆迁工作又受到被拆迁人的利益要求的制约,每一次拆迁都往往涉及几十家、几百家住户,只要有几户,甚至一户不肯搬迁,拆迁的进度就会大大地被延误。由于一些舆论对被拆迁户利益的关注,老百姓对拆迁政策的误解,认为拆迁是你要来拆我,价格由我开,谈不拢,你就不能拆,从而给拆迁稳定工作带来一定的难度。

  XX年6月13日,国务院公布了《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号),于11月1日起实施。随后,省、市根据国务院文件精神先后制定和出台了《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》、《××市中心城区房屋拆迁管理实施细则》。这些政策法规的出台一方面强化了政府管理拆迁的职能,对拆迁程序作了进一步的规范,同时,对城市房屋拆迁补偿安置模式也作了较大调整,规定拆迁补偿、安置可以实行货币补偿,也可以实行产权调换,被拆迁人有权选择具体补偿形式。

  在××路延伸工程拆迁工作启动以前,对××中心城区村民的拆迁安置工作基本上是按照划地自建的方式进行,即拆一点、建一片,并且建设面积远远超过拆迁面积。随着城市化进程的不断加快,这种随意安置方式显现了越来越大的弊端,居民的自建房随意性大,建筑品位参差不齐,物业管理无从谈起,既影响了城市品位,又无形中增加了城市建设的成本,浪费了城市宝贵的土地资源,同时还导致了新的“城中村”出现,使城市建设陷入了拆了建、建了又拆的恶性循环。为了彻底解决这一问题,我市制定了中心城区发展的详细规划,出台了××中心城区规划建设“十不准”,明确规定中心城区规划区内不允许私人建房,拆迁安置一律实行公寓楼安置。

  二、基本情况

  1、××路延伸段(一期)拆迁范围内涉及房屋102栋,住户231户,涉及500多人,总建筑面积48000平方米。

  2、××路延伸段拆迁范围内涉及二条道路。一条是××路由南向北延伸到北外环路长1300米(一期),再向北延伸跨沪昆高速公路与××经济开发区相接长为1000米(二期),全长共2300米,路宽42米;另一条是由××大道由西向东延伸到××路长为891米,路宽26米。二条道路预算造价约4200万元。

  三、基本作法

  1、制定政策,惠民利民。市政府坚持以人为本、让利于民,以法律法规为依托,制定出台了《××市××路延伸工程房屋拆迁补偿安置实施方案》,制作了大量的《××路延伸工程拆迁安置宣传手册》送户上门,并对拆迁安置小区规划设计方案进行张榜公示。总的来看,在此次拆迁安置的政策上体现出以下几个特点:(一)增加安置方式。尊重居民的传统习惯,对人多房少的拆迁户,经居委会、街道办和协调办审查并公示无异议的,在实行货币补偿和产权调换两种方式的基础上, 允许在中心城规划区(72平方公里)外按照“一户一宅”原则集中划地自建。(二)照顾困难群众利益。对无房户或户均建筑面积不足80平方米给予一套不少于80平方米的住房,按地段基准价结算差价,仅相当于市场价的三分之一。如项家居民小组的五保户孙锦云老人,其老房子失火被烧毁,一直只身住在一个不足30平方米的房子里。在这次拆迁安置中,补偿他一套80平方米的房子,老人对此非常感激。(三)从优安置。房屋实行以一换一的产权调换,就近新建公寓楼安置房。一是位置优。按照环境优美、设施完善的要求,选定黄金地段规划建设安置小区。此次安置地点的选择既体现了就地性,又符合城市规划要求,即在项家组原住址旁,与市公安局宿舍相邻一块空地上。二是政策优。对安置房建设的有关税费,政府予以了减免,最大限度地降低了成本。(四)合理补偿。在土地征用上实行同地同价;过渡期限内给予每户每月3元每平方的租房补助费。(五)合理安排。安置房设计建筑面积为80、100、120、140平方米,鼓励拆迁户选择多个小套,除用于个人居住外还可用于出租增加收入。

  2、干部带头,推动拆迁。一是发挥基层党员干部的作用。通过调查摸底,先做好拆迁户中党员干部的思想工作,起到以点带面的效果。XX年11月召开拆迁安置动员大会后,项家居民小组的干部项根生积极响应,第一批签订了拆迁安置合同,极大地促进了整个工作的开展。二是发挥基层党组织的战斗堡垒作用。在此次拆迁安置工作过程中,官园街道负责同志带领张家山居委会干部全程参与,几乎每天都在居民家中做工作,他们忍受了不少不理解群众的冷遇甚至是谩骂,但他们无怨无悔,默默无闻地做好自己的工作,并按“项目化、责任人、时间表”的方式带动其他干部工作。三是发挥党员干部亲戚朋友关系的影响力。拆迁协调办摸清了拆迁户的各种社会关系,通过社会关系中涉及的党员干部来进一步做工作。如了解到孙家居民小组的孙锦德与名叫谢发财的个体老板私交较好的情况后,街道、居委会的干部找到了谢华财,请他帮助做思想工作,在谢华财的帮助下,孙锦德很快签订了拆迁安置合同。另外,谢华财还帮助做通了在拆迁范围内自己亲侄郎的工作,签订了拆迁安置合同。

  3、健全机制,依法拆迁。一是加强组织领导。成立由市政府分管领导任组长的建设领导小组、市城市乡规划建设局聂智胜局长任常务副组长的协调领导小组,抽调20多名优秀干部和专业技术人员组成协调办,负责拆迁征地、规划设计、政策法规咨询等工作。二是完善工作制度。研究制定了《拆迁工作人员职责》、《拆迁工作人员纪律》等,规范拆迁工作人员行为;严格按照有关法规,委托专业评估公司对被拆迁房屋进行市场化评估,确保拆迁补偿客观公正;建立信访接待服务制度,成立了专门的信访工作组,实行首问负责制;建立投诉举报制度,拆迁指挥机构和拆迁现场都设立了举报箱、举报电话,并指定专人负责,对每个举报事项都认真办理并给予明确答复;建立监督检查制度,实行工作例会制。每天上午通报前一天工作进度,发现的问题及时解决;凡涉及拆迁工作具体问题,放在工作例会上研究,集体作出决定。实行限时办结制度,对群众的合理要求和反映的问题,做到大事小事不过夜,棘手问题现场办公;实行一站式服务制度,从丈量、认定到补偿资金的结算和兑付,都在拆迁现场进行。三是建立联动机制。建立了宜阳新区、协调办、街道、居委会四级上下联动的工作机制,一级包一级,层层抓落实。特别是所在街道干部分片包干,广泛参与,密切配合,形成强大工作合力。

  4、群众参与,阳光拆迁。坚持依法、公平、公正、公开的原则,让被拆迁群众参与拆迁全过程,保障了被拆迁群众的知情权、参与权和监督权。一是群众参与制定拆迁政策。政策出台前,多次召开由被拆迁群众代表参加的座谈会,反复征求意见,使政策充分体现民意。二是广泛宣传让群众知情。通过新闻媒体广泛宣传有关拆迁安置的法律法规、政策、补偿安置标准、工作程序等;拆迁工作队员分8个组进村入户,做好政策宣传解释工作。三是实施阳光操作。在每一份拆迁补偿协议上必须由拆迁公司人员、评估人员、街道、居委会、协调办五方签,方可生效。在房屋拆迁估价机构选定、房屋丈量、违法建筑的认定、补偿数额及资金兑付、安置地点、安置后生活保障等情况,都必须向社会公示,接受群众监督。如工作人员在丈量拆迁户孙子生的房屋时,将其梯形结构的房屋按照长方形进行了丈量,结果多出了19平方米,丈量结果经公示收到群众反映后,协调办及时进行了纠正。

  5、真情服务,和谐拆迁。各级拆迁工作人员充分理解被拆迁群众为城市发展所作出的牺牲和贡献,做到亲情拆迁、和谐拆迁,确保每户群众自愿拆迁。一是深入细致地做好思想工作。拆迁工作启动前后,领导小组成员多次深入到徐洪顺等拆迁户家里促膝谈心、宣传政策、关心民意、了解民情,受到群众的欢迎和好评。在动迁过程中,大家一方面耐心细致的做好政策宣传解释,另一方面注重讲究方式方法,通过采取交友法、算账法(算补偿面积账、补偿价格账、环境改善账、生活质量账)等,有效地消除了被拆迁群众的疑虑,营造了广大被拆迁群众积极配合、主动参与的良好局面。二是在原则范围内让群众利益最大化。在制订《××路延伸工程房屋拆迁补偿安置实施方案》的基础上,通过《会议纪要》的形式出台了15条补充规定,主要针对群众反映的封闭阳台面积计算、房屋补差、子女分户、无房户的认定、奖励政策、社保等问题,在原则允许的范围内制订了相应的解决办法,为被拆迁群众全方位提供拆迁服务。针对孤老、残疾、弱智、重病患者等困难群体的实际情况,工作人员实行上门服务,帮助联系周转房、组织义务搬家、代办拆迁安置手续等。

  四、几点启示

  近年来,随着城镇化进程的加快,城市开发建设拆迁安置难已成为经济社会发展中带有普遍性的问题,也成为实现科学发展、和谐发展的一大难题。××路延伸工程拆迁安置工作规模大、涉及人数多。在这种情况下,该工程拆迁安置工作能平稳和谐推进,其做法给我们以下启示:

  1、牢固树立以人为本、科学发展的指导思想,是实现和谐拆迁的根本。××路延伸工程建设项目旨在提升城市品位、改善人居环境、提高人民群众生活质量,这是全市人民期盼多年的事情。城市建设拆迁是一项政策性很强的工作,必须牢牢坚持以人为本的指导思想,切实把为人民谋福祉、提高群众生活质量作为工作的出发点和落脚点,真心实意地把拆迁安置作为造福百姓的解困工程和民心工程,从而赢得群众的理解和支持,形成和谐稳定的局面。

  2、最大限度地维护群众利益,是实现和谐拆迁的核心。在拆迁安置中始终把群众利益放在首位,坚持利民惠民的原则,从政策措施的制定、具体拆迁的实施,到被拆迁群众的安置,处处为群众考虑、让群众满意,使人民群众充分享受发展成果。实践表明,只要各级党委、政府本着最大限度维护群众利益的立场去想问题、办事情,合理补偿他们因拆迁而受到的损失,认真解决他们在拆迁中遇到的困难,保障他们的合法权益,再棘手的难题也能破解,再复杂的矛盾也能解决,再困难的事情也能办好。

  3、发挥基层优势,充分依靠群众,是实现和谐拆迁的关键。党是领导我们事业的核心。在拆迁工作中,发挥好基层党组织的战斗堡垒作用和广大党员的先锋模范作用,这是我们党的执政地位所决定的。群众是城市建设的主体和直接受益者。做好拆迁安置工作,必须坚持群众路线,充分相信群众,依靠群众,把道理说明白,把政策讲清楚,把思想理顺畅,把工作做细致,拆迁工作就一定会得到群众的理解、支持和拥护。

  4、真心实意为群众服务,是实现和谐拆迁的基础。在拆迁中坚持亲情拆迁,充分考虑群众意愿,想群众之所想,急群众之所急,办群众之所需,为群众提供全方位的服务。拆迁工作队员与被拆迁群众交朋友,把拆迁群众当成亲人,视群众的困难为自己的困难,热情关爱、热心帮助、热诚打动,从而化解了矛盾、拉近了距离、消除了对立,营造了和谐感人的拆迁局面。实践证明,立党为公、执政为民,必须实实在在地落实到各项具体工作中。只要怀着对人民群众的深厚感情,真正为人民群众谋利益,诸如城市建设拆迁、土地征用等矛盾多、困难大的工作,就能得到群众的充分理解和支持,确保在发展中始终保持和谐稳定的局面。

  5、依法行政、规范运作,是实现和谐拆迁的保证。严格遵守相关法律法规,充分维护被拆迁群众权益。从拆迁决策、政策制定及建章立制到工作落实,从拆迁全过程到各个环节,始终贯彻公开、公平、公正原则,做到依法依规、阳光透明、合理规范,确保了被拆迁群众的合法权益。

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安全分析与安全智能调研报告

20XX年10月份,紧接着20XX年度日志管理调研报告(Log management survey),SANS又发布了20XX年度的安全分析与智能调研报告(Analytics and Intelligence Survey 20XX)。

SANS认为,安全分析与日志管理逐渐分开了,当下主流的SIEM/安管平台厂商将目光更多地聚焦到了安全分析和安全智能上,以实现所谓的下一代SIEM/安管平台。而安全分析和安全智能则跟BDA(大数据分析)更加密切相关。

SANS对安全智能的定义采纳了Gartner的定义。而安全智能(Security Intelligence)这个词的最早定义就来自于Gartner的Fellow——约瑟夫。费曼(2010年的报告——《准备企业安全智能的兴起》)。这,在2013年的日志分析调查报告中明确指出来了:企业安全智能包括对企业的IT系统中所有跟安全相关的数据的收集,以及安全团队的知识和技能的运用,从而达成风险消减的目的。

今年,SANS对安全分析(Security Analytics,或者叫安全数据分析,数据分析)给出了一个自己的定义:

近年来,劳动密集型企业的生产车间、仓库等火灾频繁发生,使国家和人民群众生命财产遭受重大损失,形势十分严峻。如何抓好劳动密集型企业的消防安全工作,是摆在我们面前的一个重要课题。

The discovery (through various analysis techniques) and communication (such as through visualization) of meaningful patterns or intelligence in data。【对数据中有意义的模式或者情报(通过多种分析技术)进行发现和沟通(例如通过可视化方式)】

SANS还追溯了一下安全分析的起源,其实早在1986年就正式出现了。从最早的IDS,到后来的SIEM,再到现在的安全智能,形成了一条安全分析的发展时间线。

关于安全智能,SANS做了一个脚注,就是安全智能不是自动化的机器智能,还需要训练有素安全分析师的参与。

从业人员素质低,技术力量薄弱,效率低下,不具备市场竞争能力,产品质量保证能力严重不足,给食品安全带来严重的安全隐患。

报告中,SANS还给威胁情报下了一个定义:Threat intelligence is the set of data collected, assessed and applied regarding security threats, malicious actors, exploits, malware, vulnerabilities and compromise indicators。

【注:安全智能跟安全/威胁情报中都有一个相同的英文Intelligence,但是含义还是有所区别的】

SANS对350位IT专业人士进行了调查问卷。报告显示:

1)有47%的用户依然投资在SIEM上,通过增强的SIEM获得安全分析的能力;

2)27%的用户将内部威胁情报关联应用于SIEM;

3)61%的用户认为大数据将在安全分析中扮演必不可少角色(36%认为大数据扮演关键角色,25%认为大数据是必要的,但不是最关键的);

4)47%的用户认为他们的情报和分析实践初步实现了自动化。

各单位按照教育局的统一要求,对校舍安全、饮食安全、交通安全、防汛安全等进行了拉网式的大检查,发现问题,及时整改,保证了师生的安全。

将消防宣传融入文化、科技、卫生“三下乡”活动中,开展贴近实际、贴近生活、富有实效的消防法律法规和消防知识宣传教育。

SANS进行了多项有针对性的调查。其中,“攻击检测与响应的障碍”首当其冲的是缺乏对应用、以及支撑的系统和脆弱性的可见性(39。1%);排在第二的障碍是难以理解和标识正常行为,进而导致无法识别异常行为;排在第三位的是缺乏训练有素的人;排在第四位的是不知道哪些是关键的需要采集的信息,以及如何进行关联。

在问及“安全分析人员主要看什么系统产生的日志”时,57%的人选择了传统的边界防御设备(FW/IDP)产生的告警;42%的人选择了终端监测系统的告警(譬如防病毒)。此外,有37%的人选择了“SIEM的自动化告警”,还有32%的人选择了通过SIEM/LM去进行事件分析,并手工产生告警。SANS认为,调查结果表明下一代的SIEM具备自动化分析和智能告警的能力。

在问及“实现安全智能需要跟哪些检测技术交互”时,几乎各种检测技术都有涉及,印证了安全智能的技术交互的广泛性。在目前,主要交互(对接)的是FW/UTM/IDP、漏洞管理、基于主机的恶意代码分析(终端防病毒)、SIEM、LM。在未来,计划要交互的主要是基于网络的恶意代码分析(沙箱)、NAC、用户行为监控。

在问及“对当前安全分析能力的满意度”时,最满意的是分析的性能与响应时间,最不满意的是安全分析的可见性,分析师的培训以及分析师的紧缺排在最不满意的第三位。

由于业主多且分散,在公共场地的使用、车辆的停放、物业公司的服务质量等方面业主与物业之间很容易引起矛盾,造成双方产生不信任和纠纷的情形,加上传统的“主仆”观念影响,物业管理处于被动弱势地位,导致物业管理费用不能及时收取。同时现有法律对建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的规定,要求维修基金的使用由售房单位或受托的物业管理企业作为实施单位,提出年度使用计划及分项目维修经费预算报告书,经业主委员会审核,房地产行政管理部门审批后方可将维修基金分批拨付实施单位,其操作程序复杂,很少有物业单位有决心和耐心去申请和使用这笔经费,致使包括消防设施在内的公共设施维护保养经费的使用得不到有效保障。

当然,还有另一个重要的原因是:我们的社会大众还没意识到美术思维重要性,总觉得是副科,是兴趣爱好,但我想一个拥有艺术修养懂得用创意思维来想事情看问题的人比一千个只知道背书本的人都强!我不知道我国的这种局面什么时候能改变,或许几十年又或许几百年……但这改变绝不是一个两个人就能做到的,或许等下次爆发思想的革命运动的时候我们的这个梦想该实现的时候了!我追着梦想,等待着这一天的到来!

在问及“应用安全分析最有价值的作用”是什么时,首选最高的是发现未知威胁,次选最高的是检测内部威胁,第三选择最高的是降低错报。

在问及“未来对安全分析/智能的投资”领域时,67%的受访者选择了培训/人员,其次是事故响应能力,第三是SIEM(47%)。此外,选择基于网络包的分析、用户行为监控、情报、大数据分析引擎的人都超过了20%。

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安全分析与安全智能调研报告

  20XX年10月份,紧接着20XX年度日志管理调研报告(Log management survey),SANS又发布了20XX年度的安全分析与智能调研报告(Analytics and Intelligence Survey 20XX)。

  SANS认为,安全分析与日志管理逐渐分开了,当下主流的SIEM/安管平台厂商将目光更多地聚焦到了安全分析和安全智能上,以实现所谓的下一代SIEM/安管平台。而安全分析和安全智能则跟BDA(大数据分析)更加密切相关。

  SANS对安全智能的定义采纳了Gartner的定义。而安全智能(Security Intelligence)这个词的最早定义就来自于Gartner的Fellow——约瑟夫。费曼(2010年的报告——《准备企业安全智能的兴起》)。这,在2013年的日志分析调查报告中明确指出来了:企业安全智能包括对企业的IT系统中所有跟安全相关的数据的收集,以及安全团队的知识和技能的运用,从而达成风险消减的目的。

  今年,SANS对安全分析(Security Analytics,或者叫安全数据分析,数据分析)给出了一个自己的定义:

  近年来,劳动密集型企业的生产车间、仓库等火灾频繁发生,使国家和人民群众生命财产遭受重大损失,形势十分严峻。如何抓好劳动密集型企业的消防安全工作,是摆在我们面前的一个重要课题。

  The discovery (through various analysis techniques) and communication (such as through visualization) of meaningful patterns or intelligence in data。【对数据中有意义的模式或者情报(通过多种分析技术)进行发现和沟通(例如通过可视化方式)】

  SANS还追溯了一下安全分析的起源,其实早在1986年就正式出现了。从最早的IDS,到后来的SIEM,再到现在的安全智能,形成了一条安全分析的发展时间线。

  关于安全智能,SANS做了一个脚注,就是安全智能不是自动化的机器智能,还需要训练有素安全分析师的参与。

  从业人员素质低,技术力量薄弱,效率低下,不具备市场竞争能力,产品质量保证能力严重不足,给食品安全带来严重的安全隐患。

  报告中,SANS还给威胁情报下了一个定义:Threat intelligence is the set of data collected, assessed and applied regarding security threats, malicious actors, exploits, malware, vulnerabilities and compromise indicators。

  【注:安全智能跟安全/威胁情报中都有一个相同的英文Intelligence,但是含义还是有所区别的】

  SANS对350位IT专业人士进行了调查问卷。报告显示:

  1)有47%的用户依然投资在SIEM上,通过增强的SIEM获得安全分析的能力;

  2)27%的用户将内部威胁情报关联应用于SIEM;

  3)61%的用户认为大数据将在安全分析中扮演必不可少角色(36%认为大数据扮演关键角色,25%认为大数据是必要的,但不是最关键的);

  4)47%的用户认为他们的情报和分析实践初步实现了自动化。

  各单位按照教育局的统一要求,对校舍安全、饮食安全、交通安全、防汛安全等进行了拉网式的大检查,发现问题,及时整改,保证了师生的安全。

  将消防宣传融入文化、科技、卫生“三下乡”活动中,开展贴近实际、贴近生活、富有实效的消防法律法规和消防知识宣传教育。

  SANS进行了多项有针对性的调查。其中,“攻击检测与响应的障碍”首当其冲的是缺乏对应用、以及支撑的系统和脆弱性的可见性(39。1%);排在第二的障碍是难以理解和标识正常行为,进而导致无法识别异常行为;排在第三位的是缺乏训练有素的人;排在第四位的是不知道哪些是关键的需要采集的信息,以及如何进行关联。

  在问及“安全分析人员主要看什么系统产生的日志”时,57%的人选择了传统的边界防御设备(FW/IDP)产生的告警;42%的人选择了终端监测系统的告警(譬如防病毒)。此外,有37%的人选择了“SIEM的自动化告警”,还有32%的人选择了通过SIEM/LM去进行事件分析,并手工产生告警。SANS认为,调查结果表明下一代的SIEM具备自动化分析和智能告警的能力。

  在问及“实现安全智能需要跟哪些检测技术交互”时,几乎各种检测技术都有涉及,印证了安全智能的技术交互的广泛性。在目前,主要交互(对接)的是FW/UTM/IDP、漏洞管理、基于主机的恶意代码分析(终端防病毒)、SIEM、LM。在未来,计划要交互的主要是基于网络的恶意代码分析(沙箱)、NAC、用户行为监控。

  在问及“对当前安全分析能力的满意度”时,最满意的是分析的性能与响应时间,最不满意的是安全分析的可见性,分析师的培训以及分析师的紧缺排在最不满意的第三位。

  由于业主多且分散,在公共场地的使用、车辆的停放、物业公司的服务质量等方面业主与物业之间很容易引起矛盾,造成双方产生不信任和纠纷的情形,加上传统的“主仆”观念影响,物业管理处于被动弱势地位,导致物业管理费用不能及时收取。同时现有法律对建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的规定,要求维修基金的使用由售房单位或受托的物业管理企业作为实施单位,提出年度使用计划及分项目维修经费预算报告书,经业主委员会审核,房地产行政管理部门审批后方可将维修基金分批拨付实施单位,其操作程序复杂,很少有物业单位有决心和耐心去申请和使用这笔经费,致使包括消防设施在内的公共设施维护保养经费的使用得不到有效保障。

  当然,还有另一个重要的原因是:我们的社会大众还没意识到美术思维重要性,总觉得是副科,是兴趣爱好,但我想一个拥有艺术修养懂得用创意思维来想事情看问题的人比一千个只知道背书本的人都强!我不知道我国的这种局面什么时候能改变,或许几十年又或许几百年……但这改变绝不是一个两个人就能做到的,或许等下次爆发思想的革命运动的时候我们的这个梦想该实现的时候了!我追着梦想,等待着这一天的到来!

  在问及“应用安全分析最有价值的作用”是什么时,首选最高的是发现未知威胁,次选最高的是检测内部威胁,第三选择最高的是降低错报。

  在问及“未来对安全分析/智能的投资”领域时,67%的受访者选择了培训/人员,其次是事故响应能力,第三是SIEM(47%)。此外,选择基于网络包的分析、用户行为监控、情报、大数据分析引擎的人都超过了20%。

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